OS 5 ERROS MAIS COMUNS DE QUEM INVESTE EM FII: 1 - Acreditar no VP

1 - Acreditar no VP

Recentemente, ao analisar o MXRF11, mostramos porque o VP (Valor Patrimonial) não é uma boa ferramenta de análise de fundos de papel. A ausência de um normativo que obrigue as administradoras a seguir um modelo de apuração do patrimônio líquido resulta na adoção de diversas metodologias, resultando em distorções. Os fabulosos descontos apresentados por alguns fundos são ilusórios, resultado da metodologia empregada para apurar o valor patrimonial.

No caso dos fundos de tijolo, a situação não é muito melhor. O VP seria importante se o objetivo do fundo fosse obter lucro com a compra e venda de imóveis (caso do HTMX11B). Mas a maioria dos fundos de tijolo busca apenas auferir ganhos com a locação dos imóveis. Um imóvel mal localizado pode ter uma vacância elevada. Neste caso, o administrador pode tentar eliminar essa vacância reduzindo o valor dos aluguéis. Ou seja, na prática, o imóvel vale menos.

 Alguns casos excepcionais são lembrados como justificativa para comprar FIIs abaixo do VP. O mais recente foi do MSHP11, que recebeu uma proposta de compra pela participação do fundo no Shopping Largo 13, no valor de R$ 74 milhões, sendo que o PL do fundo estava avaliando em R$ 84,4 milhões. De fato, quem comprou cotas pouco antes do anúncio teve um lucro extraordinário, mas a oferta ficou abaixo do VP e os cotistas antigos, a maioria, sairão perdendo se o negócio for concretizado (vão exercer prejuízo). Se a administradora recomendar a venda, podemos concluir que ela errou na avaliação o imóvel. Portanto, acreditar no VP informado e na existência de descontos não é a melhor forma de decidir que fundo comprar.

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