O rali do IFIX está perdendo força, principalmente pela
situação de diversos fundos de tijolos. Alguns estão com vacância anunciada,
outros tiveram revisional negativo. Os casos NSLU e SPTW deverão influenciar
negativamente os fundos de tijolo. Houve um aumento da incerteza jurídica e a
sensação que gestores estão desesperados por manter seus inquilinos. Os fundos
de papel também passam por um momento delicado, com dúvidas se CRI’s serão
honrados por construtoras. É um cenário que torna difícil qualquer análise,
pois, além de uma crise econômica que não se dissipou, existe quebra de
contratos, chantagens e manipulações que deixam a sensação que o risco cresceu
e ainda não foi precificado. E existe a possibilidade de taxação dos FIIs.
Diante das incertezas e dos riscos, optamos por substituir CTXT por JSRE.
Apesar de ser bem administrado pela Rio Bravo, a dependência com o Itaú
assusta. CTXT pode ser a bola da vez.
BBFI11B: é um fundo de tijolo sem maiores riscos, se isso
existe, ainda com bom DY;
CPTS11B: nesse momento, o mais seguro é um bom fundo de
papel;
JSRE11: famoso mistão, tem de tudo um pouco, difícil de
classificar. Um fundo conservador que ainda entrega um bom DY. Vem de uma alta
acentuada em agosto (+6,61%), o que pode prejudicar o desempenho neste mês de
setembro. Não espere que ele dê altas expressivas;
XPCM11: pelo que se viu no mês de agosto, pode-se concluir
que o resultado da negociação feita pela gestora com a Petrobras foi excelente.
Continua sendo indicado.
11 comentários:
Grande Paulo, tudo bom?
Este caso do NSLU foi problemático, mas, mantive posição no FII e vamos ver no que dá, pois pra mim mantêm valor esta parceria de 'brigas' entre inquilino e locatário rsrs.
A Rio Bravo administra bem os imóveis mesmo. Boa ela.
CPTS11 e JSRE já tenho, então fico feliz que esteja na sua indicação, devido ao seu grande conhecimento.
E sobre XPCM ... Digamos que eu tenha até vontade, mas, sendo em Macaé e ligado á Petrobrás, desanimo.
BBFI venho com ele na cabeça há vários dias ... Mas por enquanto não comprarei.
aproveitei e fechei minhas cotas de Fundos de Fundos, valeu a pena pelo que ocorreu no SPTW, a renda do BPFF deve cair forte, pois ele tem muita exposição em SPTW!
E o proprio SPTW? Conheço pouco, mas, se reduziu provisoriamente e o valor da cota despencou tanto, se pagar R$ 0,50 e a cota custando R$ 57,00 pode ser uma boa entrada ... O problema é que a administradora é ruim, o inquilino é ruim, o local é ruim, o prédio é ruim, e se tiver vacância o FII morre, pois não aluga mais.
Um grande abraço
Mas o CPTS não tem em sua carteira os problemáticos CRIs da Ápice (MGrupo)?
CPTS11 tinha Ápice e também PDG. Em relação aos da Ápice, duas emissões foram liquidas em 2015 e uma está para receber as garantias. Essa é a questão, o CRI precisa ter garantias e rating. Hoje, praticamente todos os fundos de papel possui um ou outro CRI de empresas com problemas, da mesma forma que praticamente todos os fundos de tijolo possui um ou outro inquilino com problemas. Mesmo quando o inquilino está bem, ele pode querer um revisional negativo.
Voltando a CPTS11, apesar de ter CRIs problemáticos, o risco é aceitável, existem garantias, inclusive de alienação finduciária do imóvel (se algo der errado, leiloa imediatamente o imóvel, nem precisa de autorização da justiça). Este é o caso do MGrupo.
Então, se CPTS11B faz parte de uma carteira, digamos, 20%, e um dos 18 CRI's parar de pagar, seria uma perda de 1,1%. Ou seja, é um risco baixo.
No caso de NSLU, eu tinha uma grande posição e vendi tudo quando o meu lucro alcançou quase 30%. Essa é a minha experiência, não sento em FII. Não acho que os FIIs tenham chegado ao topo, mas aqueles que estão altamente valorizados estou vendendo. O mais grave do caso, é que agora há uma insegurança jurídica que atinge todos os FIIs. Mesmos os que possuem contratos atípicos, ficou claro que o inquilino pode ir à justiça e questionar os termos. Acho que o gestor de NSLU no final vai reverter a decisão, mas é algo que pode demorar anos. E prefiro que busque na justiça do que faça acordo, para evitar que se crie uma jurisprudência.
XPCM e SDIL foram dois investimentos que achei que teria me dado mal e hoje estou vendendo com ótimo lucro, aos poucos, sem nenhuma pressa.
SPTW é um caso curioso. O gestor de XPCM fez um excelente trabalho, já o gestor do SPTW claramente se desesperou, fez um péssimo acordo. Aqui, pior que o prédio ou o inquilino, é o gestor despreparado.
JSRE e BBFI são fundos que hoje estou comprando.
Me preocupa no BBFI o fato de talvez ocorrer uma reforma no predio de Brasilia, reduzindo a renda.
Abraco
Essa reforma no BBFI só ocorreria com a mudança no regulamento, que deve ocorrer e vai permitir reduzir a vacância. Pode ocorrer uma queda no rendimento, mas no longo prazo seria altamente benéfico para o fundo. Basta lembrar que esse FII no passado pagava R$32 e hoje para R$21.
E SPTW? Venho maturando a ideia dd fazer um trade de valor, mas preciso melhor entender o FII, esta me faltando tempo de estudo. Acho que a cota foi bem castigada.
Abraco
SPTW11 está no preço justo, considerando que haverá uma queda forte nos proventos. Se subir agora, é para acompanhar uma alta dos demais fundos.
Esse fundo era um fundo de papel que se tornou fundo de tijolo, após a renegociação dos dois contratos. Então, agora não existe mais aquela complicação, mas os descontos que foram dados ao inquilino foram por demais elevados, sem nenhuma contrapartida. Dificilmente haverá vacância no pior imóvel, e o que fica no centro de SP conseguiria fácil novos inquilinos. Mas a gestora agiu de forma assustada, com medo. Faltou experiência. O resultado é um contrato horrível, com descontos retroativos. Depois dessa, o fundo precisa precificar não só os riscos, mas a incompetência da gestora. No valor atual, dá um DY próximo de 0,9%, acima da média do mercado. Mas é um valor justo. Eu compraria, mas pensando que no final do próximo ano acabam os descontos concedidos nesta negociação. Até isso vira incerteza, pois fica uma desconfiança que o inquilino pula fora assim que acabar o desconto.
Paulo, vc poderia dar sua opinião sobre o GRLV? Possuo 15 FIIs em carteira e somente 1 de logística (FIIP).
Eu no momento estou tentanto comprar GRVL11. É um fundo parecido com SDIL11, centro logistico, dividido em módulos, com grande concentração num único cliente (AMBEV). Risco elevado, mas DY adequado ao risco (0,81% am). É negociado ao preço do IPO, que foi em 2/2014 e o VP atual é R$ 1095. Tem uma vacância de 8%. Ou seja, apesar do risco, tem um bom potencial. A Ambev, no segundo semestre de 2015, contratou mais galpões, o que indica que ela precisa do espaço. Então, o maior risco que existe é da Ambev querer aproveitar o momento e pedir um revisional fora de época. Fora isso, o imóvel é fantastico, por isso estou comprando.
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