FIIs: Indicações para o mês de abril

O mês de abril deve ser complicado. A crise política tende a se agravar e a economia vai sofrer ainda mais. A idéia é fugir das vacâncias, que começam a causar estrago nos fundos de tijolo (especialmente os de galpão e escritórios). Num momento isso se transformará numa oportunidade, como foi no mês passado com as especulações sobre taxação. Mas por enquanto, melhor procurar o que é seguro no curto prazo. Por isso, vamos trocar SDIL11 por VRTA11, apesar de SDIL ser um ótimo fundo para se investir no longo prazo (ou por isso mesmo). Também vamos trocar FEXC11B por outro fundo de papel, o JSRE11, pelo fato de que o primeiro merece uma realização de lucro.

FAED11B: por enquanto, sem ameaça de vacância. Teve um desempenho modesto e mantem um DY elevado;

JSRE11: papelada, DY de 1,11%, sem muitos riscos, adequado para o curto prazo;

VRTA11: velho conhecido, estável, sem surpresas, DY de 1,27%;

XPCM11: a cada dia é menor o risco de vacância, muito desvalorizado, DY de 1,4%. Neste caso, uma alta de 12% não tira a atratividade.

Resultado das indicações de março de 2016

Neste mês de março o IFIX subiu 9,16%. Ficou provado a falta de lógica da queda sofrida pelos FIIs nos dois primeiros meses do ano. A taxação dos fundos, principal motivo da queda, já tinha sido retirado de pauta do congresso no final de dezembro. A taxa de juros, outro motivo alego, interrompeu sua tendência de alta. Restou o aumento da vacância. Mas como explicar a queda ocorrida em fundos de papel ou dos monoinquilinos? Resta a única explicação lógica: a especulação, que, como sempre, funciona apenas no curto prazo.
As indicações do blog tiveram um bom desempenho, rendendo 10,7% no mês. Só uma indicação teve uma alta inferior a 10%. A análise de cada um:

FAED11B: indicação conservadora, fundo de tijolo que não foi afetado pelos movimentos especulativos. Teve um rendimento de 5,6% (considerando os proventos). Manteve a fama de ser um porto seguro.

FEXC11B: entregou ao investidor 12,4%, recuperando-se das quedas sofridas nos meses anteriores.

SDIL11: melhor desempenho do mês, apesar dos dois últimos pregões terem sido marcados por notícias desfavoráveis: deu 13,3%. O fundo fechou uma renovação de contrato com a BR Foods por mais 5 anos, com contrato se encerrando em 2028. Em troca, o fundo vai conceder um desconto de 24,5% sobre o valor do aluguel nos próximos 6 meses.Na nosssa opinião, essa é uma boa notícia, pois indica interesse por parte da BR Foods em permanecer no local. Curioso é que não foi dado data para a desocupação de 3 módulos que a BR Foods havia anunciado a devolução. Isso pode indicar que a empresa pretende manter os módulos durante o período de desconto no aluguel. Péssima foi a notícia da devolução de um módulo pela Royal Canin e redução em 8% no valor do aluguel do módulo que continuará alugado. Pela devolução será pago uma multa equivalente a 6 meses de alugueis. Com tudo isso, a vacância aumentará de 9% para 32,2%. Já o calculo dos próximos proventos é mais complicado, pois depende de quando as multas começaram a ser pagas e quando os imóveis serão definitivamente desocupados. Mas, mesmo que os proventos caiam 30%, quem comprou no início de março, vai ter um DY de 0,88%, valor superior a maioria dos fundos do segmento, com potencial para atingir um DY superior a 1%, se conseguir novos locatários. É o típico caso de um fundo que vale a pena manter na carteira, pensando no longo prazo.

XPCM: uma alta de 11,6%, apesar das especulações.

FII: Indicações para o mês de março 2016

Para o mês de março apenas fizemos uma troca de NSLU11B, que subiu demais, por FAED11B. No mais, continuamos apostando em fundos que são vítimas de desinformação no mercado.

FAED11B: fundo de tijolo com baixo risco, pagando mais de 1% ao mês.

FEXC11B: subiu bem em fevereiro, mas pode subir mais. Fundo bem administrado, com rendimento elevado. PS: Ontem, no último dia do mês de fevereiro, já tínhamos anunciado que manteríamos esse fundo na nossa carteira, e hoje houve uma alta de 11%, o que é mais fruto da liquidez reduzida.

SDIL11: o fundo perde 16% de sua renda e caí 23%? Os galpões continuam lá, a localização é excelente e a estrutura é de primeira. Aqui vale a pena comprar vacância.

XPCM11: quais são os riscos desse FII? Tudo indica que a Petrobras vai continuar ocupando o imóvel. A saída de outros locais em Macaé apenas reforça a tendência da empresa de concentrar seus funcionários num prédio que foi customizado para essa finalidade. O risco de um revisional está mais do que precificado. Só a desinformação explica o que ocorre com XPCM.

Resultado das indicações de fevereiro / 2016 e indicações para março.

Fevereiro foi um mês especialmente difícil para os FIIs. Difícil? A proposta de tributação dos FIIs foi enterrada no congresso; a vacância cresceu, mas não atingiu todos os FIIs; os DYs continuam elevados. Mas nada supera a especulação que continuou afetando o mercado. Nossas indicações, apesar de insistirmos em "micos", teve um desempenho bom, empatando com o IFIX (2,89% x 2,95%). Ou seja, foi um bom mês para os FIIs, que superaram, na média, as previsões mais pessimistas:

FEXC11B: subiu 8,7% no período, e continua com espaço para subir;

NSLU11B: subiu 9,1% no período, recuperando-se das quedas do mês anterior;

SDIL11: caiu 2,7%, vítima das dúvidas que pairam sobre o fundo;

XPCM11: caiu 3,5%, vítima de uma campanha de desinformação (visto que as notícias do mês apontaram para a permanência da Petrobras no edifício).

Para o mês de março a lista deverá sair com atraso, mas, muito provavelmente com a inclusão da FAED11B no lugar de NSLU11B e manutenção dos demais ativos. Aqui, a lógica é não ceder as especulações.

VALOR: Governo quer mudar regra de tributação de lucros e dividendos

05/02/2016 às 05h00 42

Por Leandra Peres e Fernando Exman | De Brasília

O governo apresentou ao Congresso uma proposta para mudar tributação de lucros e dividendos. O alvo são empresas que declaram pelo lucro presumido, mas também apuram seus resultados pela contabilidade tradicional especialmente prestadores de serviço.

(..)

Na primeira versão do relatório de Jucá, ainda no ano passado, a alteração na cobrança dos dividendos estava incluída, assim como mudanças no IR de fundos de renda fixa e variável, além de cobrança de IR em letras de crédito agrícola e imobiliário que havia sido negociada pelo então ministro da Fazenda, Joaquim Levy. A MP 694 tem prazo de vencimento em 8 de março. Se não for votada até lá, perde efeitos e a proposta não pode ser reeditada no mesmo ano.

O governo ainda não decidiu se vai trabalhar para incluir as mudanças do lucro presumido e do IR sobre investimentos no texto da MP ou tratará do assunto em outro momento. Como essas alterações foram inicialmente apresentadas por emendas à MP original e só entrariam em vigor em 2017, não há restrições à edição de uma outra medida provisória.

(...)

A decisão de Jucá ocorreu junto com outra notícia negativa para o governo no Congresso. A Câmara dos Deputados reduziu a cobrança de IR sobre os ganhos de capital obtidos por pessoas físicas, o que fará com que o governo perca pelo menos R$ 1 bilhão em receitas. O ganho original da MP 692 era projetado em R$ 1,8 bilhão e as novas regras atingiriam 3,5 mil contribuintes que passariam a pagar mais imposto quando tivessem ganhos superiores a R$ 1 milhão.

Com as alterações feitas pelos deputados na quarta-feira,

o universo de contribuintes atingidos será de apenas 800 pessoas e em operações cujo ganho de capital tenha sido superior a R$ 5 milhões. Com isso, o governo estima que arrecadará, no máximo, R$ 800 milhões. A MP ainda tem que ser votada pelo Senado, mas dificilmente haverá alterações, já que a medida expira no dia 29.

No meio do mato, longe de tudo

Pessoal esperto continua tentando convencer os incautos que SDIL11 fica no meio do mato, em péssima localização. Pessoal esperto sabe que contar uma mentira mil vezes se torna verdade. SDIL é, aqui no mapa, o Condomínio Multi Modal de Duque de Caxias, que, como se pode ver, fica longe de tudo (click na foto para ampliar).

Indicações para fevereiro/2016

Vamos insistir no erro. Trocamos apenas um fundo, VRTA11 por FEXC11B. É uma troca baseada na queda sofrida pelo segundo.

XPCM11: O fundo está rendendo 1,42% ao mês. A probabilidade de saída da Petrobras do imóvel é mínima. Um eventual revisional negativo seria insuficiente para reduzir o DY para menos de 1%. O prédio está literalmente entulhado de funcionários. O único problema deste fundo é a especulação, que deve permanecer implacável nos próximos meses.

SDIL11: O risco se elevou bastante neste fundo, mas a queda foi exagerada. A vacância elevada deve continuar por alguns meses, mas em algum momento o fundo deverá se recuperar, especialmente em função da qualidade dos imóveis Com a vacância prevista (mas ainda não confirmada), o DY deve ficar em 0,99% ao mês. E, quando a vacância for confirmada, o fundo receberá R$ 0,493 por cota de multa (4,41 aluguéis).

NSLU11B: Aqui o risco é do hospital ser fechado. Lógico que o fundo também pode ser alvo de um "ataque especulativo". Deixando de lado as especulações, continua sendo um ótimo fundo.

FEXC11B: Outro fundo que andou sofrendo com a especulação sem limites. Falou-se em problemas com os CRIs, presença de insiders, taxação dos FII's. Resultado: o fundo caiu em janeiro 12,6% (e foi só isso porque nos 2 últimos pregões do mês experimentou uma alta de quase 6%). Os CRIs que compõem o fundo possuem seus riscos, mas vale lembrar que em outubro o que parecia ser mais problemático recebeu garantias adicionais. Novamente, o maior problema que esse fundo deverá enfrentar é a especulação.

Ganhando com CEMIG

Novamente aqui, como ganhar numa açõa em queda, com risco praticamente nulo? Arbitragem com CEMIG!
A postagem explicando está aqui: http://soroban.blogspot.com.br/2014/06/dica-de-como-ganhar-com-cemig.html

Então, trocamos CMIG3 por CMIG4 em 07/01/2016 e desmontamos a operação em 29/01/2016, com 7,5% de lucro. O papel continua fraco, acumulando uma expressiva queda, mas quem não quer realizar prejuízo pode continuar ganhando fazendo essa simples operação. No gráfico, em azul CMIG3 e em roxo CMIG4.

Avaliação das indicações de janeiro/16

Janeiro foi o mês da especulação. Aquilo que comumente se via no mercado de ações, em small-caps com pouca liquidez e micos, agora se faz nos FIIs. Funciona assim: pega uma notícia positiva ou negativa e se trabalha com ela, exagerando e disseminando. É como a brincadeira do telefone sem fio. Logo, nem os fatos resistem, a racionalidade desaparece.  No mercado acionário, movimentações atípicas podem gerar investigações, mas no mundo dos FII’s, os controles ainda são precários. Numa economia em crise, com os imóveis perdendo valor e vacância em alta, fica fácil fomentar o pessimismo.

Para completar o clima de fim de mundo, um projeto no congresso que prevê o fim da isenção do Imposto de Renda para os FIIs. O projeto, se for aprovado neste ano, só vai afetar o setor a partir de 2017 e, o principal, o atual estoque de FIIs não será afetado (como ocorreu com a cardeneta poupança quando houve mudança nas regras). Quem especula, evidentemente esconde tais detalhes, e apenas diz que o fim da isenção do IR é eminente (na verdade, o projeto é mais uma forma de forçar a aprovação da CPMF, uma “chantagem” com as instituições financeiras, que desde então passaram a defender a volta do imposto do cheque).

A tempestade poderia ser mais do que perfeita se o COPOM tivesse aumentado a taxa de juros, o que não ocorreu. Mesmo assim, o resultado de tanta especulação foi um desastre: queda de 6,17% no IFIX. O blog que teve a sorte de indicar dois fundos que foram de intensa especulação sofreu muito mais: queda -10,2%. Vale uma análise mais detalhada deste fracasso:

XPCM11: Queda de 14,8% no mês. Em 30/12/2015 esse fundo valia R$ 72,60. Em 27/01/2016 chegou a uma mínima de R$ 53,20, queda de 26,7%. Em 29/01/2016 depois e já estava em R$ 61,98, alta de 16,5% em dois dias. O que explica? Ao longo do mês esse fundo foi vítima de uma intensa boataria. Os problemas do ALMB11 e XTED11 foram usados como justificava. Foi um vale tudo, com gente dizendo que havia reunião da administradora com a Petrobras e uma fato relevante era eminente, que a Petrobras estaria desativando suas operações em Macaé (!?), que haveria demissões na Petrobras e o prédio seria desnecessário, que não havia mais petróleo a explorar na bacia de Campos, e outras ainda mais absurdas. De nada valeu declarações de quem conhece a situação de que dificilmente a Petrobrás poderia abrir mão do imóvel, visto que ele é mais do que um centro administrativo, tendo sido customizado para acolher parte do controle operacional das atividades da Petrobras na região. A boataria só se reduziu no final do mês, quando um relatório mostrou que o prédio já abrigava 1.300 funcionários em 12 andares e a Petrobras estava comprando e montando o mobiliário para o último andar vago (se a empresa pretende sair do imóveis, porque estaria investindo nele?). A verdade é que a possibilidade da Petrobras abandonar o prédio , mesmo parcialmente, é baixíssima. Mesmo que ocorra um forte revisional negativo, o fundo ainda exibirá um DY mensal superior a 1%.

SDIL11: Queda de 18,5% no mês. Aqui uma combinação de fatos e especulação. O fato: a BR Foods anunciou a intenção de devolver três módulos, dos 17 que aluga, o que equivale a 16,5% da receita do fundo. Considerando que o fundo já exibia um DY extremamente elevado, por conta de eventuais riscos, esperava-se uma queda de uns 10%. Mas, alguém viu no fato mais uma oportunidade para especular. Então, a bem conhecida onda de boatos: o fundo está mal localizado, no meio do mato, a BR Foods está com dificuldades com o mercado interno, o aluguel dos módulos é excessivamente elevado, o Rio de Janeiro está em crise (e os cariocas vão trocar a carne por mato), que a BR Foods vai devolver tudo, etc.Mas quem tiver tempo de acessar o Google Maps verá que o imóvel fica ao lado do Aeroporto do Galeão, próximo ao porto do RJ, na divisa do município do Rio de Janeiro e a baixada fluminense, com uma excelente estrutura viária. A saída da BR Foods de alguns módulos, se traz problemas no curto prazo, é altamente benéfica para o fundo no longo prazo, pois os 3 módulos que serão devolvidos (quase se confirme, pois o que existe é uma intenção), ficam ao lado de um módulo que está desocupado e que torna-se agora competitivo, por poderem ser alugados de forma conjunta. O imóvel da SDIL11 não pode ser comparado com os imóveis da TRXL11 e muito menos com o do EURO11. (Nota: houve uma acusação de insider, por conta de um negócio ocorrido na véspera do fato relevante, mas um negócio isolado, com valor financeiro ridículo é obra de insider?) 

NSLU11B: queda de -3,7%. Não houve notícia, fato relevante ou especulação. Aqui valeu o efeito manada.

VRTA11B: queda de -3,7%. Outra vítima do efeito manada.

Botando Terror

Crise econômica, bolsa em queda, escândalo na Petrobras, impeachment da presidente, queda no valor dos imóveis, aumento da vacância. Não faltam motivos para a queda das cotações do FIIs. Mas uma parte desta queda está relacionada a certo terrorismo que tomou conta do mercado. É preciso tomar cuidado para não ser engolido pelos “tubarões”:

1 - Tributação:

Essa é a melhor arma de quem quer botar terror no mercado. A Medida Provisória 694/15 ganhou um monte de “jabutis”. Entre eles o que retira a isenção do IR para os FIIs. De fato, quando foi apresentada, era algo muito preocupante. Mas, ainda em 2015, a proposta foi alterada e ficou com o seguinte texto:

“Parágrafo único. A partir de 1º de janeiro de 2016, os fundos de investimento imobiliário existentes na data da publicação desta Lei continuarão sendo tributados de acordo com a legislação vigente em 31 de dezembro de 2015 desde que não haja novas captações de recursos ou emissão de novas cotas após 1º de janeiro de 2016.”

Duas coisas ficam claras a partir do texto:

- A tributação só passa a valer no período (ano) seguinte. Portanto, se for aprovada em 2016, só valerá a partir de 2017;

- A tributação só é valida para as novas emissões.

Fica evidente que existe uma intenção de alguns em confundir e tumultuar o mercado na medida que se oculta o referido parágrafo da lei.

2 - Crise na Petrobras

Todos sabem que há uma grave crise na Petrobras e que ela está cortando custos. Mas isso não significa que todos os prédios ocupados por ela serão desocupados, que uma parcela significativa dos funcionários será demitida e que Macaé virará uma cidade fantasma. O preço do petróleo é cíclico, e possui uma tendência de alta no longo prazo. O óleo da Bacia de Campos e do Pré-Sal não vão desaparecer e, em algum momento, se tornará viável sua extração. A revisão de alguns contratos pela Petrobras é previsível, mas a simples desocupação é mais difícil, pois envolveria buscar novos espaços, ou demitir milhares de funcionários (a contra-gosto do governo). Uma redução do pessoal embarcado, transferido para atividades administrativas, apenas reforça a necessidade de ter espaços disponíveis.

Pior é dizer que um prédio customizado será bruscamente desocupado. Apesar dos casos de corrupção, ainda existe vida inteligência na Petrobras. Até o momento, não existe qualquer sinal que o dia do juízo final chegará. Mas, é claro, não faltam os profetas.

3 - Crise econômica

A crise econômica que o país vive de fato pode provocar um aumento da vacância dos imóveis, afetando o valor dos FIIs. Trata-se de um ótimo argumento para justificar a queda dos FIIs. Mas o efeito sobre os fundos não é homogêneo. Pode parecer contraditório, mas são os fundos multi-inquilinos e multi-imóveis que mais absorvem os efeitos da crise. Os mono-inquilinos ou mono-imóveis vivem outra realidade. Por exemplo, no Fundo Hospital da Criança a vacância ou é 0% ou é 100%. Para esses fundos, o que vale é a situação do setor. Para um AGCX11, XPCM11, NSLU11B ou FAED11B, o que interessa é a estratégia e a situação da empresa inquilina.

4 - Taxa de Juros

Inflação elevada geralmente se combate com elevação da taxa de juros, o que torna os FIIs menos atrativos e, consequentemente, provoca queda nas cotações. A atual equipe econômica do governo é um tanto heterodoxa e não pretende aumentar, por enquanto, os juros. Portanto, não basta simplesmente a inflação estar elevada para concluir que as cotações devem cair. Até porque, alguns fundos de papel são beneficiados pela elevação da inflação.

Por fim, quem é profundo conhecedor do mercado pode ser pessimista ou otimista em seus comentários. Mas antes de tudo, deve procurar esclarecer, e não simplesmente botar terror no mercado.

Resultado das indicações de dezembro de 2015

Dezembro foi um péssimo mês para os FIIs. Além da recessão e do aumento da vacância, tivemos um "jabuti" numa Medida Provisória que permitiria a cobrança de IR dos FIIs. O resultado foi uma queda generalizada, que não foi recuperada mesmo depois que o "jabuti" isentou os atuais fundos. O IFIX teve um rendimento negativo de -2,96%. Nossas indicações, considerando os proventos, tiveram uma queda de 2,1%. Resumo do resultado:

XPCM11: -3,3%
VRTA11: -4,3%
NSLU11B: -1,3%
XPGA11: +0,7%

Indicações para Janeiro de 2016

Nesse mês optamos por trocar apenas XPGA11 por SDIL11. Os fundos indicados no mês de dezembro tiveram forte desvalorização, sem uma boa justificava. O resultado foi a elevação dos DYs. Pode-se dizer que estamos num bom momento para se adquirir FIIs, mesmo com a ameaça de tributação. Por sinal, pela última versão do projeto proposto, somente seriam tributados os fundos adquiridos a partir de 2017.

SDIL11: Fundo de tijolo com DY superior a 1% ao mês. Algo raro.

XPCM11: A saída da Petrobrás da Torre Almirante trouxe novamente o medo da vacância. Mas uma coisa é mover a equipe administrativa, outra é abrir mão de um centro operacional. A possibilidade que ocorra vacância é mínima.

NSLU11B: Afetado em dezembro pelos boatos de tributação nos FIIs. É monoimóvel, monoinquilímo, mas esse é um risco que se administra diversificando a carteira.

VRTA11: Fechou 2015 com um DY de 13,45%. Melhor fundo de papel.

Indicações para o mês de dezembro

Como sempre fazemos, retiramos o que teve uma alta excepcional, no caso SDIL. Já EDGA11B sai por conta dos problemas com locatários, especialmente o aumento da vacância. Para os lugares, um fundo de papel e outro de tijolo.

XPCM11: lentamente está corrigindo, preço ainda muito baixo.Continua na carteira;

VRTA11: ainda está barata;

NSLU11B: velho conhecido. Os tempos conturbados passaram, mas os preços ainda carregam esse passado;

XPGA: mais uma tentativa. Sua carteira de CRIs dá medo, mas o valor está atrativo.

Resultado das indicações de novembro

O desempenho das indicações do blog este mês não foi excepcional, mas também não decepcionou. SDIL11 era a barbada do mês. EDGA11B foi o único com resultado negativo. No geral, conseguimos uma rentabilidade de 2,2%, considerando os proventos, e 1,1% sem os proventos. O IFIX, que usamos para comparação de desempenho, fechou com 1,5%.

SDIL11: teve uma expressiva alta em novembro, acumulando 5,9%. Barbada.

VRTA11: com 2% de alta, ficou abaixo de nossas expectativas.

EDGA11B: um dia após indicarmos veio a notícia de nova vacância.  Resultado: -1,8%

XPCM11: está corrigindo os preços. Alta de 2,5%.

FII: Indicações para o mês de novembro/15

Para o mês de novembro vamos retirar três indicações: RDRB11 sai porque foi uma indicação visando apenas aproveitar o gordo rendimento de outubro. Não faz sentido mantê-lo na carteira. Já FEXC11B sai porque, após as fortes altas de outubro, a tendência é que haja uma correção, apesar de manter um DY elevado. Por fim, retiramos RNGO11 que está com problemas de vacância. A alta deste fundo em outubro, apesar de modesta, aproximou a cotação de seu valor justo. No lugar desses três pápeis escolhemos um fundo conservador, de tijolo, que já poderia ter sido indicado no mês anterior (SDIL11), um fundo de papel que continua dando um show no quesito DY (VRTA11) e um fundo que está com o preço “errado” (EDGA11B). Essa mudança radical não é um estimulo ao giro (com exceção de RDRB11), mas apontar o que é oportunidade no momento.

SDIL11: há muito tempo queremos indicar esse fundo, de galpões logísticos. Está com vacância em um de seus imóveis, mas mesmo assim mantém um bom DY. É um investimento de longo prazo, visto que em algum momento essa vacância vai terminar.

VRTA11: volta para a carteira, substituindo FEXC11B. Fundo de papel, de elevado DY.

EDGA11B: Entra no lugar de RNGO11. Seu valor atual está errado, apesar dos problemas enfrentados pelo fundo. Explicando, existem vacâncias e inadimplências afetando os rendimentos. No mês de outubro foi anunciado um valor excepcionalmente elevado de proventos, R$ 0,7556, elevando seu DY para 1,23% ao mês. Mas esse valor não pode ser considerado como normal. Para os próximos meses a tendência é que o fundo distribua valores menores. Então, por que investir nesse fundo problemático? Simples, ele registra uma queda no ano de 20% nas cotações (contra uma alta de 7% do IFIX). É muito para um fundo que acumula um rendimento (DY) 13,4% em 12 meses.

XPCM11: reagiu bem em outubro (+4,2%), mas ainda está com um preço abaixo do justo. Única das indicações do mês anterior mantida.

Resultado das indicações do mês de outubro/2015

As indicações do blog para o mês de outubro renderam 6,2%, considerando os proventos. Sem os proventos o rendimento cai para 4,2%. Tal resultado foi muito superior ao registrado pelo IFIX no mês, que foi de 2,14%. Com isso, interrompemos uma sequência de resultados medíocres. O melhor desempenho veio do FEXC11B, comprovando que o preço deste ativo estava “errado”, vítima de boatos. O mercado, como um todo, teve uma boa recuperação em outubro, apesar do cenário desafiador. Segue a análise individual das indicações.

RBRD11: Fechou o mês com valorização da cota de 2,9%. Considerando os proventos, a valorização chega a 7,4%. Ao longo do mês o ativo ofereceu diversas oportunidades de compra na casa de R$ 63,00. Quem aproveitou a alta dos últimos pregões pode sair com algo próximo a 4% de lucro. Quem permaneceu com o ativo na virada do mês terá que ter cuidado ao vender. Nos dois últimos anos tivemos comportamentos oposto no mês seguinte ao “outubro gordo”. Em 2013 praticamente não houve alteração nas cotações no mês de novembro. Já em 2014 houve uma forte queda. Portanto, é preciso saber encontrar o melhor momento de sair. Todavia, manter esse ativo encarteirado não compensa.

FEXC11B: Alta de 9,1%, provando que os preços estavam “errados”, principalmente por conta de boatos. No meio do mês houve uma elevação das garantias dos CRIs ligados a construtora PDG, trazendo mais tranquilidade ao mercado.

XPCM11: Alta de 5,3%. Outra vítima de boatos que não se confirmaram. A Petrobras não deixou o edifício e as especulações se reduziram.

RNGO11: Teve um desempenho mais fraco, mas ainda assim bom, com alta de 2,9% (1,8% sem os proventos). O imóvel vai sofrer com o aumento da vacância, mas a queda sofrida nos meses anteriores foi exagerada. Agora, o mercado corrigiu, em parte.

FIIs: indicações para o mês de outubro/15

Bom momento para se investir em FIIs. Para outubro, trocamos VRTA11 por RDRB11, pela oportunidade que esse último dá no mês de outubro. As demais indicações ficam mantidas.

RBRD11: quem comprar em outubro esse FII terá direito a um DY de 4,2% em novembro. Isso por causa de um aluguel anual que é distribuído neste mês (Ampla). Compre em outubro e venda em novembro.

FEXC11B: 1,25% de DY mensal, 14% ao ano. Muitos boatos afetaram esse fundo de papel, abrindo uma oportunidade. Há um risco, compensado pelo alto rendimento.

XPCM11: outra vítima de especulações. Por conta desses boatos, o DY já alcança 1,14% a.m., num fundo de tijolo.

RNGO11: o fundo vai ter uma elevação na vacância, que deverá alcançar 7,6% no início de 2016, caso não se consiga novos inquilinos e não surjam novas vacâncias. A queda no mês de setembro precificou um cenário mais pessimista. Seu DY continuará elevado, mantendo a atratividade.

FIIs: Resultado das indicações do mês de setembro/15

O mês de setembro foi péssimo para os FIIs. O IFIX acumulou uma queda de 3,98%, resultado da percepção que a crise deve atingir com força o mercado imobiliário. Vários fundos anunciaram aumento de vacância, contratos estão sendo cancelados, os revisionais podem ser desfavoráveis para os fundos, a uma previsão de queda nos proventos.

As indicações do blog para o mês de setembro não tiveram um bom desempenho, apresentando uma queda de 4,8%, superior a queda do IFIX. Apesar do alto DY dos fundos indicados, há especulação que atingiu alguns desses fundos resultou em queda nas cotações.

FEXC11B: Este fundo fechou o mês de setembro com um DY anual de 14,1% a.a. Apesar da alta da inflação, a explicação para queda de 7,7% está mais relacionada a boatos em torno dos CRIs.

VRTA11: Considerando-se os proventos para o calculo da rentabilidade, teve uma leve alta no mês de setembro, de 0,3%.

XPCM11: Há uma certa irracionalidade em torno do XPCM. Uma precificação de um revisional desfavorável, com a crise da Petrobras contaminando o fundo. Queda de 6,7%.

RNGO11: Houve o anúncio de uma vacância significativa, equivalente a 3,8% do ABL. Mas a queda foi de 5,2%, o que pode ser explicado pela perspectiva de que novas vacâncias surjam.

FII: Indicações para o mês de setembro

A crise política, a ameaça de perca do grau de investimento pelo Brasil e a ameaça de aumento dos tributos afetam a todos os fundos, inclusive os de papeis. Isso nos leva a uma carteira mais equilibrada: trocamos o PLRI11, que teve um desempenho excepcional em agosto, pelo conservador RNGO11. Os demais foram mantidos, inclusive por alguns terem caído no último mês, tornando-se ainda mais atrativo.

RNGO11: se justifica por uma busca por segurança. É um fundo de tijolo, com baixa vacância (porém, crescente). Seu DY compensa e o risco é baixo.

XPCM11: Vamos insistir. O pior não aconteceu, a Petrobras não faliu e o DY do fundo está na estratosfera.

VRTA11: vai pagar em setembro R$ 1,345 em proventos/cota, com DY de 1,2244% no mês. Em 12 meses registra 12,1%, um valor excepcional.

FEXC11B: DY no último mês de 1,21%, acumulando 12,07% em 12 meses. O rendimento justifica o risco.

Resultado das indicações do mês de agosto

Mais um mês difícil para os FIIs. O IFIX fechou o mês com uma queda de -0,82%. Muitos fundos de papel apresentaram queda e os fundos de tijolo sofrem com o aumento da inadimplência. As indicações do blog superaram o IFIX. Considerando os proventos, houve uma valorização de 0,78%. Sem os proventos, houve uma perda de -0,3%. O desempenho positivo se deveu principalmente ao PLRI11, que teve valorização de 4,9% no mês:

XPCM11: -1,27%

PLRI11: +4,86%

FEXC11B: -1,84%

VRTA11: +1,37%