4 FIIs para o mês de dezembro

A perspectiva de aumento da SELIC deve continuar pressionando os fundos imobiliários. Alguns fundos de papel podem ter alterações positivas nos proventos em função do recebimento de CRIs semestrais ou anuais. Para o mês de dezembro, optamos por uma carteira mais conservadora:

XPCM11: mantivemos a indicação de XPCM. A reeleição de Dilma é favorável ao fundo, que possuí como único inquilino a Petrobras.

EDGA11B: as quedas nas cotações durante o mês de novembro tornou esse fundo ainda mais atrativo.

FAED11B: Com DY extremamente atraente.

RNGO11: Volta o RNGO. O último relatório aponta que os proventos serão mantidos em R$ 0,78, mês com o aumento recente da vacância. Desde o fim da RMG, no início deste ano, os proventos deste fundo já subiram 20%.

FII: Resultado das indicações de novembro

A perspectiva de alta da SELIC provocou uma desvalorização generalizada dos Fundos Imobiliários, levando o índice IFIX a uma perda de -2,92% no mês. Praticamente todos os fundos tiveram perda. As nossas indicações também apresentaram um resultado negativo, mas com um desempenho melhor do que o IFIX, com perda de -1,88%, considerando os proventos, e -2,82%, sem considerar os proventos:

XPCM11: -2,37%
EDGA11B: -3,38%
NSLU11B: -2,52%
MFII11:+0,77%

A bomba da semana: PRSV11

FII P VARGAS (PRSV)
 
INTENCAO DE DESOCUPACAO DO IMOVEL PELA LOCATARIA TELEMAR NORTE LESTE S/A
 
Enviou o Fato Relevante abaixo:
 
BEM DISTRIBUIDORA DE TITULOS E VALORES MOBILIARIOS LTDA., na qualidade de Administradora do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO PRESIDENTE VARGAS ( FUNDO ), inscrito no CNPJ/MF sob o numero 11.281.322/0001-72, comunica, para os fins previstos no artigo 41 da Instrucao CVM n.0 472/2008, que a locataria TELEMAR NORTE LESTE S/A, inscrita no CNPJ/MF sob o numero 33.000.118/0001-79, apresentou nesta data NOTIFICACAO indicando a expressa intencao de desocupar o imovel localizado na Avenida Presidente Vargas, 914, Centro, Rio de Janeiro, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias, conforme estabelecido na clausula 12.1. do Contrato de Locacao nao Residencial firmado entre o FUNDO e a TELEMAR NORTE LESTE S/A.
 
Considerando os termos da NOTIFICACAO, (i) a data definitiva para entrega do imovel esta prevista para o dia 30/04/2015; e, (ii) serao observadas as condicoes contratuais relativas a rescisao antecipada da locacao.
 
Dessa forma, passa a existir a expectativa de impacto no rendimento mensal recebido pelo FUNDO na ordem de 55% (cinquenta e cinco por cento) do valor atual, com efeito previsto a partir da distribuicao a ser realizada aos cotistas em junho de 2015, base maio de 2015, cabendo destacar que a gestora dos ativos imobiliarios Latour Capital do Brasil Ltda. envidara os melhores esforcos para locacao da area.
 
Atenciosamente,
 
BEM DISTRIBUIDORA DE TITULOS E VALORES MOBILIARIOS LTDA

Quatro Fundos Imobiliários para o mês de novembro

A alta da SELIC não é favorável aos FIIs. A perspectiva para os próximos meses é de um mercado fraco. Para o mês de novembro apostamos em 4 FIIs:

XPCM11: a ligação com a Petrobras incomoda o mercado. Os termos do contrato de locação e a necessidade de adaptações no imóvel também prejudicaram o desempenho do FII nos últimos meses. Apesar de ser "mono inquilino", o DY compensa o risco.

EDGA11B: o mercado precifica uma possível dificuldade em manter a vacância baixa. Entretanto, a maioria dos contratos possui vencimento no médio prazo.

FAED11B: "mono inquilino". Continua sendo uma boa opção pelo seu alto DY.

MFII11: Fundo de desenvolvimento com DY elevado. Vale para diversificar.

FII: destaques nos rendimentos

Positivo:

RNGO11: o relatório informava rendimento entre R$ 0,75 e R$ 0,76, mas veio R$ 0,78. As cotações desse fundo continuam oferecendo um alto DY, por conta do mercado não acreditar que o fundo consiga manter a atual taxa de ocupação.

PQDP11: apesar das obras, os rendimentos continuam subindo. Este mês está pagando R$ 9,47. No futuro, com o fim das obras, pode virar o grande destaque do segmento. Melhor fundo shopping.

XPCM11: valor da cota caindo e proventos subindo. R$ 0,79 este mês contra R$ 0,75 do mês passado e R$ 0,708 do ano passado. Com o DY atual vira destaque do segmento. Será que a política têm tamanha capacidade de cegar os investidores?

Negativo

VLOL11: observando as projeções de fluxo de proventos divulgados pela administradora, esperava-se algo superior a R$ 0,10. Veio R$ 0,078853699. Valor muito baixo. Grande decepção!

BRCR11: fundo de tijolo se comportando como fundo de CRI. Fechou  mês com uma queda de -4,48%.

FII: Resultado das indicações do Blog no mês de outubro

Apesar do IFIX ter apresentado uma queda de -1,34% no mês de outubro, as indicações do fundo apresentaram uma valorização positiva, considerando os proventos, de 0,4%. Sem considerar os proventos, o resultado é de -,5%, ainda superior ao IFIX. O desempenho de cada indicação:

FAED11B: +1,24%
EDGA11: -0,25%
NSLU11B: -0,57
MFII11: +1,18%

Ibovespa: sem novidades

Apesar de toda a agitação eleitoral e as fortes variações dos últimos dias, o gráfico do Ibovespa continua sem novidades, com um pivot não confirmado, nem desmantelado. Um pivot de alta que pode se transformar num pivot de baixa (dependendo de quem ganhar nas eleições?).

SPTW na cabeça

A possibilidade de Aécio Neves ganhar a eleição e adotar uma política de juros altos para combater a inflação recomenda ter muito cuidado com novas compras de FIIs. A exceção é SPTW11, que deve continuar subindo:

GERACAO FUTURO CORRETORA DE VALORES S.A., com sede na Cidade e Estado do Rio de Janeiro, na Praca XV de Novembro, n 20, 12 andar, Grupo 1201-B, Centro, inscrita no CNPJ/MF sob o n 27.652.684/0001-62 ( Administradora ), na qualidade de administradora do SP DOWNTOWN FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO FII, inscrito no CNPJ/MF sob o n 15.538.445/0001-05 ( Fundo ), vem, por meio deste, informar que foi celebrado Contrato de Locacao de Imovel para Fins Nao Residenciais ( Contrato ) da totalidade do Imovel Badaro com a Atento.
- O Contrato tem prazo de cinco anos, com inicio em 08 de outubro de 2014, sendo regido pela lei n 8.245, de 18 de outubro de 1991 ( Lei das Locacoes ), sem previsao das prerrogativas do artigo 54-A.
- A Administradora informa tambem que a SPE Badaro foi liquidada, passando o Fundo a ser o atual proprietario do Imovel Badaro e a receber diretamente os respectivos alugueis.

GERACAO FUTURO CORRETORA DE VALORES S.A.

Ibovespa: depois de um pivot de baixa vem um pivot de alta

O Ibovespa fez o que tinha que fazer: depois da formação de um pivot de baixa, cumpriu o objetivo inicial da queda e alcançou o limite de sobre venda, determinado pelo IFR. A baixa foi interrompida próxima dos 61,8%, o que configura a formação de um pivot de alta, que será confirmado quando superar os 62.300 pontos. Por outro lado, se não ultrapassar os 59.000 pontos, teremos a formação de um novo pivot de baixa. Portanto, apesar da forte possibilidade de termos um novo movimento altista, o melhor é esperar superar os 59 mil pontos para realizar novas compras e ter esse ponto como stop.

Localiza cumpriu o que prometeu. E agora?

Depois de sucessivos pivots de alta, RENT3 finalmente mudou de tendência e registrou uma forte queda nos últimos dois meses. E agora? Ainda com tendência de queda no curto prazo, há um suporte forte em R$ 33,85. Perdendo, poderá atingir os R$ 30,00. Mesmo que mantenha esse suporte, o momento de compra é quando superar a média móvel.

A realidade chegou ao VLOL

A realidade finalmente chegou ao fundo Vila Olímpia Corporate (VLOL11). Os investidores que nos últimos meses apostaram no fundo tiveram que digerir o valor dos proventos sem a RMG. Para acalmar os ânimos, a administradora emitiu hoje um fato relevante com o fluxo esperado de receitas do fundo até 2017. Com 84,53% da área total disponível locada, somente no final de 2016 alcançaria os R$ 0,50 (não corrigidos). Se conseguir locar o que ainda está vago, o rendimento poderá alcançar os R$ 59,00. Todavia, é muito difícil um fundo manter 100% de locação, fato que é precificado pelo mercado (ver RNGO e EDGA). Hoje, o mercado fez os devidos ajustes e o preço de fechamento ficou um pouco acima do que seria o valor justo.

Link para o comunicado http://www.bmfbovespa.com.br/sig/FormConsultaPdfDocumentoFundos.asp?strSigla=VLOL&strData=2014-10-01T10:02:36.233

4 FIIs para o mês de outubro

Estamos trocando RNGO11 por FAED11B. A saída de RNGO11 se deve ao fato do imóvel registrar um aumento na vacância, o que deve afetar os proventos . O DY de RNGO11 é alto e as cotações deverão se manter. Ou seja, sai por falta de upside (potencial de valorização).

FAED11B: DY elevado, risco baixo, valor subestimado. A emissão de CRI para custear uma obra assustou os investidores, mas os proventos compensam;

EDGA11B: os proventos estabilizaram-se num patamar elevado. O preço continua atraente;

NSLU11B: DY de 0,91% ao mês. O risco não justifica as atuais cotações desse fundo;

MFII11: pequeno fundo, administrado pela Planner. Ainda tem liquidez e um DY invejável. Vale pela diversificação.

Novidades FII

No último dia do mês são anunciados os proventos de cerca de metade dos FIIs. Os destaques:

VLOL11: fundo que foi o queridinho nos últimos meses, agora sem RMG, deu um resultado decepcionante.O provento caiu de R$ 0,54865963 para  R$ 0,03931748.

RDES11: a vacância finalmente começou a fazer estrago. O provento caiu de R$ 0,863354232 para R$  0,5171136. Talvez fosse melhor alienar os imóveis e encerrar as atividades.

PLRI11: chegou a realidade. Mais um fundo de CRI que vê seu rendimento despencar. De R$ 0,85 para R$ 0,65.

HGCR11: outro fundo de CRI que passa por um mau momento. Queda no provento de R$ 0,80 para R$ 0,75.

BPFF11: pelo menos uma boa notícia. Rendimento subiu de R$ 0,4809 para R$ 0,70, Único fundo de fundos que apresenta um rendimento decente.

FII: Resultado das indicações de setembro

As indicações do blogger em setembro renderam 2,4%, considerando os proventos no calculo ([Valor em 30/9/14 + proventos] / Valor em 29/8/14). Sem os proventos, o rendimento foi de 1,4%. O IFIX do mesmo período 0,57%. Mais uma vez o blogger ofereceu um rendimento muito superior a média do mercado. Variações individuais:

EDGA11B: alta de 2,8%. Apesar de 100% locado valor da cota ainda estava muito baixo. A alta foi uma correção, mas ainda incapaz de ajustar o DY para a média do mercado.

MFII11: alta de 1,0%. não foi uma indicação especulativa, mas de um fundo que apresenta um DY muito elevado. Foi a alta mais modesta, mais pelo provento pago.

NSLU11B: alta de 1,9%. O passado ainda cobra o seu preço, mas a correção é inevitável. Com risco moderado e DY alto.

RNGO11: alta de 3,9%. FII previsível, com relatórios que já anunciam o que esperar no futuro. A alta também foi uma correção e ainda não colocou o DY no mesmo patamar de fundos similares.

Vale: stop?

Abaixo de R$ 24,00 Vale5 é venda, pois confirma um pivot de baixa. Mas ainda falta o candle abrindo e fechando abaixo de R$ 24,00. Durante a semana que passou, Vale namorou seu suporte, sem contudo perde-lo, apesar de ter fechado em R$ 23,77. Uma nova queda nesta segunda-feira e está consolidada a perda deste suporte.

OS 5 ERROS MAIS COMUNS DE QUEM INVESTE EM FII: 3 - ADQUIRIR FUNDO DE FUNDOS

Qual o sentido de comprar um fundo de fundos? Diversificar? Reduzir riscos? Buscar ganhos superiores à média em função da gestão ativa? Facilitar os controles? O que justifica colocar o dinheiro num fundo de fundos?

Primeiro, vamos analisar a ilusão da diversificação e diluição dos riscos. A diversificação de ativos é uma forma de reduzir riscos. Existem diversos tipos de riscos e um fundo de fundos reduz a maioria desses riscos. Infelizmente, alguns riscos permaneceram e outros se acentuam. Reduzem-se os riscos ligados aos imóveis e títulos e elevam-se os relacionados à administração e gestão. O recente imbróglio do IR deixou claro que o investidor não deve subestimar os riscos relacionados à gestão.

Outra vantagem alegada seria a gestão ativa. Ela garantiria ganhos adicionais que um investidor comum, por conta própria, não alcançaria. Todavia, até agora os gestores de fundo de fundos tiveram uma atuação pífia (ver gráfico do BCFF11B). Apesar de alguns bons momentos no passado, no longo prazo a gestão ativa não fez a diferença. Esse fracasso pode ser explicado pelos limites da gestão ativa. O principal é a falta de agilidade desses fundos. Por exemplo, se um fundo de fundos decide vender um determinado ativo, para “realizar lucro”, provavelmente pressionará as cotações, reduzindo significativamente seus ganhos. O mesmo acontecerá na compra, quando a atuação do fundo acaba por elevar o valor do ativo alvo. Um investidor individual pode negociar o mesmo ativo sem pressionar as cotações. O problema enfrentado pelos gestores de fundo de fundos é agravado pelo fato dos FIIs terem baixa liquidez, dificultando a gestão ativa.

A alternativa para o investidor seria ter um número razoável de fundos comuns na carteira, obtendo assim a mesma diluição dos riscos. Mas essa estratégia tem a desvantagem requerer a análise de uma grande quantidade de fundos e, posteriormente, manter os controles de cada um, especialmente para o cálculo do imposto de renda em caso de alienação. Comprando um único fundo de fundos ficaria tudo mais fácil. Então, qual o problema? A prudência aconselha que o investidor estude a composição do fundo que está comprando, um trabalho que esbarra na falta da transparência dos fundos de fundos. Sem conhecer detalhes da carteira e a estratégia adotada pela gestão ativa fica inviável avaliar o fundo. O VP seria um bom parâmetro, mas a falta de uma metodologia padrão para o cálculo do VP tira a credibilidade desse indicador. Para piorar no mercado encontram-se coisas absurdas do tipo “fundo A aplica no fundo B que aplica no fundo A”.

A história mostra que fundos de fundos é um péssimo negócio. Eles estão entre as maiores perdas do mercado, alguns com cotação abaixo do valor de IPO depois de anos de negociações. Talvez no futuro os fundos de fundos possam cumprir o que prometem, mas hoje, investir neles não é a melhor opção.

Edifício Galeria: rendimento definitivo

R$ 0,715092623. Esse é o valor que EDGA11B pagará, sem valores a mais por pagamentos atrasados ou não recorrentes. O DY é de 0,87% ao mês, muito acima da média dos fundos de tijolo.

Duratex: olho na MM

Parece uma montanha russa, sem pivots claros, sem uma tendência de longo prazo. Mas a MM50 salva a análise e diz quando comprar ou vender. Para quem tem paciência.

CSN: mudando de tendência?

Depois de estragar a festa de muitos investidores, com um topo duplo seguido de uma queda de 25% em pouco mais de 1 mês, a CSN3 voltou a dar esperanças. A recuperação dos últimos dias se deu no momento certo pelo IFR e permitiu romper a LTB. Mas não foi o momento certo para um pivot de alta e pode se tornar um pivot de baixa. As indefinições recomendam cautela.

Ibovespa: formando um pivot de baixa

Como esperado, o Ibovespa corrigiu (subiu) e fez a primeira parte de um pivot de baixa (parou a alta em 61,8%). No mom,ento faz a segunda parte do pivot, que se confirmará se cair abaixo dos 56.800 pontos. Se confirmar o pivot, o primeiro objetivo seria os 53 mil pontos. Desculpas no noticiário para tal não faltarão.

https://www.facebook.com/pages/%C3%81baco/1414657675471628

Não foi por falta de aviso

A notícia (Aka desculpa) vem depois. Cemig no momento é Cemico.

Petrobras x LTA

A LTA salvou a Petrobras, mas terá novamente a barreira dos R$ 24,90 pela frente. Pesquisa é só desculpa.

Comgás: utilize a MM50

Utilize a Média Móvel de 50 dias e seja feliz.

Cemig: no topo

Infelizmente, Cemig PN mais uma vez parou na sua resistência histórica. Péssima notícia: pode perder quase metade de seu valor atual. Cemig pode voltar a ser Cemico.

Ibovespa: perdendo os suportes

O Ibovespa perdeu um portante suporte, em 58.100 pontos. A queda abrupta ainda não tirou o índice da tendência de alta no médio-prazo. No curto-prazo, o índice deve testar os próximos suportes (próximo alvo 55.750 pontos), mas uma correção deve ocorrer em breve, que poderá, ou não, ser o inicio de um pivot de baixa.

Marcopolo semanal

POMO4 têm forte suporte em R$ 3,83. Da última vez que analisamos respeitou esse suporte e teve uma forte alta. Caminha para testar novamente, mas desta vez numa configuração de acumulação. Para trades de curto e médio prazo é uma boa opção.

Petrobras semanal: não passou dos 38,2%

No último gráfico sobre Petrobras (aqui) consideramos que o ativo ainda estava numa tendência de acumulação, apesar da forte alta registrada no curto prazo. Depois de um mês, este ainda é o cenário, visto que o ativo fracassou na tentativa de romper os 38,2% fibo. Agora caminha para testar a LTA. Se perdida, podemos ter uma queda no curto e médio prazo. No longo prazo, a tendência é de acumulação.

CCRO3: semanal

O gráfico em semi-log mostra o longo movimento de alta, nem sempre tranquilo. Setor difícil, dependente das políticas governamentais, leva o ativo a subir "em etapas", superando eventuais "crises". Atualmente luta para superar uma resistência e dar mais um "salto".

Vale: hora de comprar?

A VALE5  está com tendência de baixa, mas se aproxima dos R$ 24,00, forte suporte, e em situação de sobre-venda. É um ponto de compra, para trade de curto-prazo, com auxílio de stop, pois se cair abaixo de R$ 24,00 poderá buscar os R$ 16,00. No médio e longo prazos a tendência é de queda.

Ibovespa: objetivo atingido

O Ibovespa atingiu o objetivo do último pivot e perdeu a LTA. A semana fechou com o mercado realizando lucro, mas não há muito espaço para cair: suporte em 58.100 pontos.

OS 5 ERROS MAIS COMUNS DE QUEM INVESTE EM FII: 2 - Não Estudar a Composição da Carteira do Fundo

2 - NÃO ESTUDAR A COMPOSIÇÃO DA CARTEIRA DO FUNDO

Gumercindo é um cara boa praça, pai de dois filhos e com uma linda esposa. Depois de anos trabalhando, conseguiu fazer uma boa poupança. Sempre preocupado com o futuro da família, decidiu colocar uma parcela dos recursos num Fundo Imobiliário. De perfil conservador e muito cuidadoso, decidiu adotar alguns critérios na hora de escolher o FII: nada de fundo com imóvel ou inquilino único; nada de fundo de CRI; preferência por gestão ativa. Gumercindo é um investidor que deseja segurança, por isso prefere distância de fundos como SPTW11, NSLU11B, HCRI11B, AEFI11, EDGA11B, CNES11B, etc. Como é ciente de sua inexperiência no assunto, prefere que um gestor tome as decisões, selecionando e administrando os ativos. Por isso, escolheu os fundos em função do renome e da experiência da administradora. Depois de analisar as opções do mercado, Gumercindo decidiu investir no BBCR11 e, para diversificar, o BPFF11.

O problema de Gumercindo é que ele é incoerente. Quer evitar o risco, mas não percebe que, de forma indireta, adquiriu fundos que queria evitar. Seu erro foi não estudar em que ativos estava investindo, a carteira dos fundos que escolheu. A maioria das pessoas que investem em fundos complexos (gestão ativa, papel, desenvolvimento, alavancados ou fundo de fundos) simplesmente não sabem no que estão aplicando. Um bom exemplo é o BRCR11. Este fundo, além de imóveis, possui cotas de outros fundos, inclusive um exclusivo que não é negociado em bolsa. O resultado é a falta de transparência. Mesmo que Gumercindo quisesse, seria difícil avaliar a carteira. Resta acreditar na capacidade de gestão do administrador, supostamente comprovada através do DY recente. Mas selecionar um fundo baseado apenas na reputação do administrador e no histórico do DY, ignorando a composição e características da carteira, é algo temerário.

O DY pode ser um bom indicador para selecionar um FII, mas há limites. Na verdade, devemos tentar identificar o potencial de DY. Um complicador típico de fundos complexos e de papeis é a grande variação nos rendimentos pagos, o que prejudica a apuração do DY. Isso se deve a composição da carteira. Os fundos de papeis são compostos por CRI’s cujos pagamentos podem ter periodicidade mensal, trimestral, semestral ou anual. Até recentemente as administradoras buscavam alguma dar uma linearidade aos pagamentos de proventos, mas persistia alguma variação, principalmente como resultante das oscilações dos índices adotados pelos CRIs. Alguns fundos de tijolo também apresentam variações no pagamento dos proventos, em função da existência de contratos com periodicidade não mensal. Essas variações afetam significativamente o DY do fundo, dando a ilusão ao investidor que fundo está pagando pouco ou muito. No caso dos fundos de fundos e mistos a situação se torna ainda mais complexa, pois a origem das oscilações no DY está nos fundos investidos, tornando árduo o trabalho de análise. Por conta dessas características, investidores desatentos podem estar ignorando oportunidades ou se metendo em furadas.

Outro detalhe importante que o investidor deveria observar são características detalhadas de cada imóvel ou CRI que compõem a carteira do fundo. Recentemente alguns fundos da Hedging-Griffo se envolveram num imbróglio por conta de CRI’s de um shopping. Uma pesquisa sobre o histórico dos CRIs que compõem esses fundos revelaria que no passado recente esses ativos já apresentavam problemas (desde dezembro de 2013). Apesar de não ser algo fácil, com paciência é possível descobrir do que se trata cada CRI. Os imóveis dos fundos de tijolo também exigem atenção. Não basta apenas a aparência, a foto bonita no prospecto ou no relatório mensal. É preciso investigar a fundo as características do imóvel, desde a existência de certificações e classificações, a localização e a ausência de pendências e pendengas. Um imóvel com localização ruim terá problemas eliminar eventuais vacâncias, mesmo que seja novo e lindo (ex: Memorial Office). E esse acompanhamento da carteira deve ser rotineiro, e não apenas na hora da compra. Um shopping pode ganhar um concorrente e micar. Não dá para ficar sempre na confiança do gestor.

Quando ocorrem variações nas cotações de FIIs no mercado em função de eventos não significativos é sinal de que os investidores não estão considerando plenamente a composição da carteira dos fundos. Existem fundos onde há a atuação de quem especula ou adota estratégias de curto prazo que podem pressionar momentaneamente as cotações, como no caso dos fundos com parcela dos proventos com periodicidade de pagamento anual, onde investidores de curto prazo vendem as cotas tão logo recebam o provento anual. Um investidor que desconhece a composição da carteira pode acreditar que o fundo micou e vender suas cotas no susto.
Traçar estratégias e tomar decisões a partir da composição da carteira do fundo é algo trabalhoso, mas a experiência prova que não é possível terceirizar essa tarefa. Ainda não temos administradores e gestores com bom histórico na condução de fundo de fundos. A ausência de conhecimento da composição da carteira e a falta de acompanhamento dos ativos são erros comuns que podem trazer prejuízos. Os FIIs são uma ótima alternativa de investimento, mas ainda exige um bom esforço do investidor.

Ibovespa: shooting star

Padrões de reversão sempre dependem de uma confirmação, que ocorre no pregão seguinte. Nesta segunda-feira tivemos um shooting star, um forte padrão de reversão, mas que depende de uma queda no próximo pregão para confirmar. Como o Ibovespa atingiu seu objetivo imediato, aumentam as chances de vermos um período de realização.

4 FIIs para o mês de setembro

Agosto foi um mês difícil, mas que terminou com boas notícias. Dos 4 fundos indicados em agostos, 2 tiveram aumento nos proventos a serem pagos em setembro e apenas uma indicação (BPFF11) gerou prejuízo. Por isso, poucas mudanças nas indicações de setembro:

RNGO11: fechou o mês de agosto com DY de 0,89% ao mês, muito acima da média. Cumpre o que promete;

EDGA11B: elevou os proventos, pagou os atrasados. Muito subestimado;

NSLU11B: teve mais uma elevação nos proventos. O DY de 0,91% ao mês compensa os riscos;

MFII11: pequeno fundo, com apenas R$ 12 milhões de PL, administrado pela Planner. Quase desconhecido, mas pagando 1,08% ao mês de forma consistente. Tem liquidez, ainda que reduzida. Teve elevação nos proventos esse mês. Não é um fundo de tijolo ou papel, mas de desenvolvimento, com tempo de duração indeterminado e que distribuí 100% dos lucros. Vale pela diversificação.

OS 5 ERROS MAIS COMUNS DE QUEM INVESTE EM FII: 1 - Acreditar no VP

1 - Acreditar no VP

Recentemente, ao analisar o MXRF11, mostramos porque o VP (Valor Patrimonial) não é uma boa ferramenta de análise de fundos de papel. A ausência de um normativo que obrigue as administradoras a seguir um modelo de apuração do patrimônio líquido resulta na adoção de diversas metodologias, resultando em distorções. Os fabulosos descontos apresentados por alguns fundos são ilusórios, resultado da metodologia empregada para apurar o valor patrimonial.

No caso dos fundos de tijolo, a situação não é muito melhor. O VP seria importante se o objetivo do fundo fosse obter lucro com a compra e venda de imóveis (caso do HTMX11B). Mas a maioria dos fundos de tijolo busca apenas auferir ganhos com a locação dos imóveis. Um imóvel mal localizado pode ter uma vacância elevada. Neste caso, o administrador pode tentar eliminar essa vacância reduzindo o valor dos aluguéis. Ou seja, na prática, o imóvel vale menos.

 Alguns casos excepcionais são lembrados como justificativa para comprar FIIs abaixo do VP. O mais recente foi do MSHP11, que recebeu uma proposta de compra pela participação do fundo no Shopping Largo 13, no valor de R$ 74 milhões, sendo que o PL do fundo estava avaliando em R$ 84,4 milhões. De fato, quem comprou cotas pouco antes do anúncio teve um lucro extraordinário, mas a oferta ficou abaixo do VP e os cotistas antigos, a maioria, sairão perdendo se o negócio for concretizado (vão exercer prejuízo). Se a administradora recomendar a venda, podemos concluir que ela errou na avaliação o imóvel. Portanto, acreditar no VP informado e na existência de descontos não é a melhor forma de decidir que fundo comprar.

Publicado originalmente no facebook: https://www.facebook.com/pages/%C3%81baco-Fundos-Imobili%C3%A1rios/1417081148556297

Copel: um belo fundo triplo

E uma bela projeção de alta. Gráfico semanal de CPLE6. Possui linha de resistência (agora suporte) em R$ 35,00.

Ibovespa: dedo no gatilho

O Ibovespa não fez um candle bonito nesta terça-feira. Pode realizar. Além disso, o IFR indica que está entrando na zona de sobre-compra. Ainda há espaço para subir, os objetivos desta alta ainda não foram alcançados, mas é bom ficar esperto. O céu ainda é azul, mas podemos ter fortes turbulências.

Investimento de Longo Prazo

“A longo prazo estaremos todos mortos.”

J. M. Keynes

Não se trata apenas de nós, como pessoas de carne e osso. As empresas também estarão mortas. Prédios serão demolidos, shoppings fechados, conglomerados dissolvidos, negócios desfeitos, firmas quebradas.

Por isso, devemos ter cuidado ao analisar o longo prazo. Alguns acham que a especulação reina apenas no curto prazo e que o longo prazo é uma característica fundamental dos bons investimentos. Mas, quando vamos para o longuíssimo prazo, quando o horizonte não são anos, mas décadas, também estamos sendo especuladores: os fundamentos se tonam frágeis e as decisões passam a ser suportadas pela fé. A fé, a crença que depois de décadas os fundamentos iniciais ainda terão validade. Nesse aspecto, torna-se pior que o investidor de curto prazo, que pelo menos é desprovido de fé e sabe que está num jogo.

Existem empresas centenárias, que ainda fazem sucesso, mas são exceções. Por isso, o discurso do Buy & Forget (compre e esqueça), assim como os que fazem projeções a perder de vista, devem ser visto com enorme desconfiança. Tudo no mundo é temporário, até o universo um dia deixará de existir.  A única certeza que existe é a de que um dia estaremos todos mortos.

EDGA11B com DY acima de 1%

Indicação do blog, pagando mais de 1% ao mês. Teve pagamento de atrasados, mas, mesmo descontando esses valores, o DY fica muito acima da média. Vai continuar sendo indicação do blog.

22/08/2014 18:08 FII GALERIA (EDGA-MB) - DISTRIBUICAO DE RENDIMENTO

FII GALERIA (EDGA-MB) 

 

DISTRIBUICAO DE RENDIMENTO 

 

A BTG Pactual Servicos Financeiros S.A. DTVM, na qualidade de administradora do Fundo de Investimento Imobiliario Edificio Galeria - FII informou que em 29/08/2014 dara inicio ao pagamento do rendimento, referente ao mes de Julho/2014, no valor de R$ 0,822044960 por cota, com base na posicao de cotistas de 22/08/2014.

 

A Administradora declara que o Fundo de Investimento Imobiliario podera se enquadrar conforme o disposto no inciso III do Art. 30 da Lei 11.033/2004, alterada pelo artigo 125 da Lei 11.196/2005. Para tanto, devera ser observado o disposto nos incisos I e II do Paragrafo Unico do Art. 30 da referida Lei.

 

Norma: a partir de 25/08/2014 cotas ex-rendimento.

Souza Cruz semanal

Empresa fadada a desaparecer... certo? Bem, enquanto o destino não chega, continua sendo destaque entre as pagadoras de dividendos. Teve um desempenho excepcional na última década. Agora, anda faltando fôlego. Neste ano andou testando seus suportes, no curto prazo se recupera de uma queda abrupta.Talvez ainda não seja o início da decadência. Se mantiver as cotações acima dos R$ 20,00 poderá adiar seu destino. Se perder o suporte, é fumo.

HGBS11: com as barbas de molho

Um dos motivos de não gostar de FII de shopping. Além do HGBS11, outros fundos da administradora serão afetados, mas com menor impacto.

FATO RELEVANTE

CSHG Brasil Shopping - Fundo de Investimento Imobiliário – FII
CNPJ/MF n° 08.431.747/0001-06 Código Cadastro CVM: 107-4
CREDIT SUISSE HEDGING-GRIFFO CORRETORA DE VALORES S.A., sociedade por ações, com sede na Rua Leopoldo Couto de Magalhães Jr., n° 700, 11º andar, Itaim Bibi, CEP: 04542-000, São Paulo, Estado de São Paulo, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 61.809.182/0001-30, na qualidade de Instituição Administradora (“Administradora”) do CSHG BRASIL SHOPPING - FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII, inscrito no CNPJ/MF sob o nº 08.431.747/0001-06 (“Fundo”), vem, por meio deste, nos termos das Instruções CVM n° 472/08 e 358/02, divulgar o presente comunicado. Em dezembro de 2013 e abril de 2014, foram divulgados Fatos Relevantes para reportar a existência de execuções judiciais que poderiam resultar na penhora dos bens e créditos que constituem garantia dos Certificados de Recebíveis Imobiliários – CRI adquiridos pelo Fundo(1) emitidos pela GaiaSec – Gaia Securitizadora S.A (“Securitizadora”) com lastro no financiamento da expansão do Shopping Goiabeiras (“Shopping”)(2).

O presente comunicado é realizado para reportar decisão de primeira instância proferida em um dos referidos processos(3), no dia 18 de agosto de 2014, declarando (i) a fraude à execução cometida pela antiga proprietária de imóveis que compõem parte do Shopping, (ii) a ineficácia das vendas de tais imóveis para a Goiabeiras, atual proprietária do Shopping e devedora dos CRI, com respectiva penhora desses imóveis, e determinando (iii) que os aluguéis referentes aos mencionados imóveis sejam penhorados e depositados em conta judicial.

Esses imóveis representam parte do Shopping que, assim como os aluguéis das lojas correspondentes, estão alienados fiduciariamente à Securitizadora, para garantia dos CRI. Portanto, a referida decisão judicial pode vir a impactar a garantia e/ou o fluxo de pagamentos dos CRI.

A Securitizadora, em conjunto com a Administradora, tomarão todas as medidas cabíveis contra tal decisão, visando a proteção dos interesses dos detentores dos CRI e dos cotistas em relação ao disposto no presente Fato Relevante, em especial, quanto às garantias dos CRI representadas pela alienação fiduciária dos imóveis e dos aluguéis.

1 Este CRI corresponde a 11,36% do Patrimônio Liquido do CSHG Brasil Shopping FII na data de 18/08/2014.

2 Conforme divulgado nos Fatos Relevantes mencionados, existiam três pendências judiciais que poderiam ameaçar de alguma forma o fluxo e as garantias dos referidos CRI, adquiridos pelo Fundo. Dois dos processos judiciais, após terem sido proferidas decisões protegendo as garantias e bens da Goiabeiras vinculados aos CRI, foram objeto de acordo pela devedora Jaú. Quanto ao processo ainda em discussão, trata-se de execução por parte do Fundo de Investimento em Direitos Creditorios Não Padronizados NPLI
contra a Jau S.A. - Construtora e Incorporadora, antecessora da Goiabeiras, devedora dos CRI e atual proprietária do Shopping Goiabeiras.

3 Processo de Execução de Título Extrajudicial nº 0176460-46.1994.8.26.0002, em trâmite perante a 4ª Vara Cível do Foro Regional de Santo Amaro, da Comarca de São Paulo, distribuído em 01/07/1994.

20/08/2014 08:40 GAIA SECURIT (GAIA-MB) - Fato Relevante Risco de perda de garantias de CRI

GAIA SECURIT (GAIA-MB) 
 
Fato Relevante   Risco de perda de garantias de CRI 
 
A empresa enviou o seguinte fato relevante:
 
GAIA SECURITIZADORA S.A., sociedade por acoes, com sede na Rua do Rocio, n. 288, 1o andar, Vila Olimpia, CEP: 04552-000, Sao Paulo, Estado de Sao Paulo, inscrita no CNPJ/MF sob o n. 07.587.384/0001-30 ( Securitizadora ), na qualidade de emissora da 22a, 33a, 42a e 55a Series da 4a Emissao de Certificados de Recebiveis Imobiliarios   CRI, vem, por meio deste, em cumprimento ao disposto na Instrucao CVM n. 358/02 e em complemento ao Fato Relevante divulgado em dezembro de 2013, divulgar o presente comunicado. 
 
Em dezembro de 2013 foi publicado Fato Relevante para reportar a existencia de execucoes judiciais que poderiam resultar na penhora dos bens e creditos que constituem garantia dos CRI em referencia, emitidos com lastro no financiamento da expansao do Shopping Goiabeiras ( Shopping ). 
 
O presente comunicado e realizado para reportar decisao de primeira instancia proferida em um dos referidos processos (1), no dia 18 de agosto de 2014, declarando (i) a fraude a execucao cometida pela antiga proprietaria de imoveis que compoem parte do Shopping, (ii) a ineficacia das vendas de tais imoveis para a Goiabeiras, atual proprietaria do Shopping e devedora dos CRI, com respectiva penhora desses imoveis, e determinando (iii) que os alugueis referentes aos mencionados imoveis sejam penhorados e depositados em conta judicial. Esses imoveis representam parte do Shopping que, assim como os alugueis das lojas correspondentes, estao alienados fiduciariamente a Securitizadora, para garantia dos CRI. Portanto, a referida decisao judicial pode vir a impactar a garantia e/ou o fluxo de pagamentos dos CRI.
 
A Securitizadora tomara todas as medidas cabiveis contra tal decisao, visando a protecao dos interesses dos detentores dos CRI em relacao ao disposto no presente Fato Relevante, em especial, quanto as garantias dos CRI representadas pela alienacao fiduciaria dos imoveis e dos alugueis. 
 
Sao Paulo, 19 de agosto de 2014
 
(1) Processo de Execucao de Titulo Extrajudicial n. 0176460-46.1994.8.26.0002, em tramite perante a 4a Vara Civel do Foro Regional de Santo Amaro, da Comarca de Sao Paulo, distribuido em 01/07/1994.

Ibovespa: sob o domínio dos pivots

Em nossa última análise projetamos o Ibovespa em 60.500 pontos. Desde então, o índice fez mais um pivot de alta, o quarto neste ano, mantendo um consistente canal de alta. O gráfico do IFR mostra também uma tendência de alta para curto, médio e longo prazo. Observar que, como nas vezes anteriores, ao chegar nos 70 pontos do IFR poderemos ter uma nova realização de curto prazo, mas a projeção deste movimento continua nos 60.500 pontos.

Cosan semanal

Na categoria "empresas que não animam". Depois de uma recuperação sensacional, entre 2009 a 2013, o ativo entrou numa fase de queda, com pivots sucessivos de baixa. Com cotações abaixo da LTB, não existe sinal de mudança de tendência.

CSN: fim de festa

Objetivo do pivot alcançado, topo duplo, é fim de festa para a CSN.

Banco do Brasil: formando um pivot de alta no LP

BBAS3 ainda não convenceu no curto prazo, apesar da forte alta no último pregão. No médio prazo tenta sair de uma acumulação. No longo prazo existe a formação de um pivot de alta que poderia elevar as cotações para próximo dos R$ 40,00. Gráfico semanal.

Alpargatas sobe 7,6% depois de indicação

O blog não é de indicações, mas de AT, que ainda funciona. Prova foi ALPA4, indicada na sexta-feira e que hoje fechou com alta acumulada de 7,6% em dois dias.

http://soroban.blogspot.com.br/2014/08/alpargatas-semestral.html

MXRF11: amor e ódio

Queda nas cotações, retenção de proventos, mudança de regras, discussões acaloradas sobre os fundamentos. MXRF11 é o mais polêmico fundo imobiliário. Mesmo com resultados ruins e um histórico conturbado, não faltam defensores apaixonados desde fundo.

O Maxi Renda Fundo de Investimento Imobiliário surgiu em 2012 como um fundo de CRIs. Seu valor de emissão foi de R$100,00, com 0,46% de taxa de administração e 30% de taxa de performance.  Os problemas começaram quando o fundo falhou na aquisição dos CRIs. Sem taxas atraentes, o fundo optou por adquirir cotas de outros fundos, tornando-se um fundo misto. Está característica foi reforçada pelo fato do fundo se tornar sócio numa SPE para a construção de um imóvel em Goiânia, o que demanda aportes regulares sem gerar renda no curto prazo (similar a um fundo de desenvolvimento). Além disso, o fundo possui outros ativos que não geram renda mensal.

 Apesar do perfil da carteira, nos primeiros meses de existência, o fundo ofereceu rendimentos surpreendentemente elevados, em torno de R$ 1,50, colocando o fundo no topo de diversos rankings e a elevando de suas cotações no mercado. O que permitiu essa festa inicial também vai explicar os problemas que o fundo teve posteriormente. A origem está no regulamento, que considera como receitas a serem distribuídas o “que resultem em aumento do patrimônio líquido”. Portanto, caso as receitas elevem o patrimônio, o fundo dará gordos proventos, caso contrário, simplesmente não distribuirá.  Mas como se calcula o PL?

Existe diversas forma de se calcular o PL de um fundo, a mais tradicional e recomendada é a marcação a mercado. Nessa fórmula, os valores dos ativos são definidos pelo seu valor de mercado. Se o ativo não tiver liquidez, utiliza-se uma fórmula complexa, geralmente baseada na evolução dos juros. O MXRF11 adotava essa metodologia, que é a correta. Todavia, ela possui alguns inconvenientes. Vejamos como:

1° ato - o fundo (vamos chamar de X) é lançado, com apenas 10 cotas por um valor por cota de R$ 100,00, totalizando R$ 1.000,00. Todo o valor arredado com a emissão é utilizado para comprar cotas de outro fundo (vamos chamar de A), negociado no mercado pelo valor de R$ 200,00, num total de 5 cotas. Então, temos um fundo com Patrimônio Líquido de R$ 1.000,00 e Valor Patrimonial por cota de R$ 100,00. O fundo A paga mensalmente R$ 1,50. O fundo X, em função de sua política de distribuição, pagará a seus cotistas R$ 1,58 (95% de 5*1,5/10).

2° ato – o mercado passa por um momento de euforia e o fundo A passa a ser negociado na bolsa por R$ 210,00, consequentemente o nosso fundo X passa a ter um PL de R$ 1050,00 e um VP de R$ 105,00. Tudo está maravilhoso e as cotações do fundo X passam a ser negociadas por R$ 110,00.

3° ato – a euforia passa e as cotações do fundo A despencam, passando a valer R$ 160,00. Ele continua pagando R$ 1,50 de proventos, mas o nosso fundo X agora possui um PL de R$ 850,00 e um VP de R$ 85,00. O fundo possui uma regra que obriga a manter o PL e considera que o lucro só ocorre quando há aumento do PL. na prática a regra o fundo a recuperar seu PL e eliminar o prejuízo através da retenção dos proventos. Portanto, mesmo recebendo R$ 10,00 de proventos do fundo A, não haverá distribuição de proventos.

4° ato – após um período sem distribuição de proventos, as cotações do fundo X começam a despencar, passando de R$ 110,00 para R$ 90,00. Meses de retenção de proventos permitiram uma elevação do VP para R$ 90,00, mas ainda acumula prejuízos e mantém a retenção. Logo aparece analistas recomendando a compra do fundo, com a justificativa que seu valor de mercado é igual o valor patrimonial e que a administração está cuidado para que não ocorra perca patrimônio. Afinal, não queremos perder patrimônio. Mais, ao não distribuir os proventos, agiria como uma empresa que reinveste os lucros, algo positivo, visto que desobriga o investidor de ter de fazê-lo, pagando corretagem. É um mundo perfeito.

Qual seria o próximo ato? Com a marcação a mercado o fundo está com um PL de R$ 900,00. Existe a possibilidade do valor das cotas do fundo A voltarem a subir e o nosso fundo recuperar os R$ 1050,00. O dinheiro não sumiu, os rendimentos do fundo A continuam a engordar nosso fundo. Mas, e se o fundo A de fato nunca devesse valer R$ 210,00? E se o seu valor patrimonial por cota fosse apenas R$ 165,00 na época da compra? Agora termos a verdade: a retenção não é uma forma de preservar o patrimônio, mas cobrir os prejuízos de uma operação equivocada. Dificilmente o fundo A voltará a valer R$ 210,00, principalmente se ele tiver ativos que estejam amortizando. Para quem comprou a R$ 100,00 é prejuízo, para quem compra a R$ 90,00 é assumir um risco, visto que a administração não possui um bom histórico.

5° ato – nem todos os cotistas estão satisfeitos. Sem proventos, com prejuízo, as reclamações só aumentam. A imagem da administradora é abalada, publicações descrevem o fundo como mico, algo precisa ser feito. O que? Simples, muda a metodologia de cálculo do VP e do PL. Como? Bem, a marcação a mercado é a mais recomendada, em alguns tipos de fundo é exigida pelos órgãos reguladores. Mas um FII pode determinar outras formas de se calcular. Como ficaria?

Pelo valor de mercado dos ativos: PL: R$ 800,00; VPC: R$ 80,00;

Pelo valor de compra dos ativos: PL: R$ 1.000,00; VPC: R$ 100,00;

Pelo VP dos ativos: PL: R$ 825,00; VPC R$ 82,50.

Como se pode ver, se o PL fosse contabilizado pelo valor de compra, os problemas do fundo estariam resolvidos, ou melhor, eles só surgiriam quando os ativos da carteira fossem vendidos e se tivesse que apurar o prejuízo. Bem, o fundo poderia vender uma cota por semestre e dessa forma tornar o prejuízo pouco perceptível para o cotista. E as retenções poderiam ser feitas de uma forma mais escalonada, reduzindo o impacto sobre as distribuições. No final, os cotistas teriam que pagar de qualquer forma o prejuízo, as seria de uma forma mais amena. E assim, num passe de mágica, nosso fundo voltou a ter um PL de R$ 1.000,00 e um VP por cota de R$ 100,00. Na verdade, com as retenções anteriores, passaria a valer R$ 105,00.

Ato final - agora surge a grande mentira. Nosso fundo X anuncia um VP de R$ 105,00 por cota, mas, como os proventos estão reduzidos, o mercado reage e negocia por R$ 85,00. Os 19% de desconto fazem com que o fundo lidere as indicações, especialmente por quem utiliza o critério VP como base. Não falta quem diga “Você está comprando por R$ 85,00 algo que vale R$ 105,00!!!”. Verdade? Será que nosso fundo consegue vender seus ativos por R$ 1050,00? E se vender e apurar prejuízo, reduzindo o valor patrimonial, o fundo deixará de fazer retenções de proventos? Será que o prejuízo causado pela compra inicial indevida desapareceu? Essa é a grande verdade: ao se abster de utilizar a metodologia da marcação a mercado, passa-se a se trabalhar com um PL e VP que induz ao erro, levando o investidor a acreditar que está comprando uma pechincha, quando, na realidade, esse valor desaparece quando realizada alguma negociação com os ativos da carteira.

Atualmente, muitos analistas optam por fazer indicações de FII a partir do Valor Patrimonial. Mas como virmos, VP pode induzir a erros, principalmente porque existem várias formas de se apurar esse valor. Ao contrário do que ocorre nos Fundos de Renda Fixa, onde é obrigatório o uso da marcação a mercado, não existe uma normatização sobre como os FIIs devem apurar o VP. Por isso, sem um conhecimento da metodologia, é arriscado dizer que o fundo está caro ou barato.

O MXRF11 é o melhor exemplo sobre os problemas causados pela metodologia de apuração de VP. A história que contamos serve para ilustrar os problemas que atingiram o MXRF11. Desde 2013 o fundo acumula problemas e polêmicas. O último provento anunciado foi de R$ 0,70, contra R$ 1,50 em 2012. A cotação hoje está em R$ 81,80, contra R$ 119,00 em agosto de 2012. O valor patrimonial tem se mantido nos R$ 105,00. Em agosto de 2013, quando pipocaram indicações para o MXRF11, o valor da cota era de R$ 84,00. Ou seja, quem aplicou naquele momento, levado pelas indicações, teve prejuízo. 

Aqui entra a parte mais interessante da história: parece evidente que o fundo cometeu equívocos no passado e quem investiu em 2013, acreditando que existia uma grande oportunidade, cometeu um erro. Mas é difícil admitir um erro. Geralmente a reação é contrária, com o investidor acreditando ainda mais no ativo.  Sai a racionalidade e entra o sentimento, a paixão. São mais de 12 meses de crença no tal desconto ilusório.

Ate´hoje o MXRF não resolveu seus problemas. É difícil dizer qual o seu verdadeiro valor patrimonial. Por isso, não se pode dizer que a R$ 82,00 esteja caro ou barato. Simplesmente faltam dados confiáveis para se chegar a uma conclusão. Em termos de DY ele é atraente, mas o seu risco elevou-se consideravelmente depois das últimas alterações nas regras. Uma eventual volta das retenções não está descartada,  algo que aconteceria caso o fundo exercesse prejuízo em seus ativos (e pode ser obrigado em função das regras). Quem comprar hoje provavelmente obterá lucros apreciáveis, talvez. Mas os cotistas mais antigos, que entraram no fundo pagando R$ 100,00 e tiveram que cobrir parte dos prejuízos de operações equivocadas, terão que esperar uma eternidade para recuperarem o capital investido.

Sem que a CVM imponha uma metodologia de cálculo para todos os fundos, continuaremos a ter dúvidas e o VP não poderá ser usado como parâmetro confiável de análise (ou ser usado para análises mirabolantes e indicações fajutas). As polêmicas persistirão e MXRF continuará a ser amado e odiado.

Cielo: ganhando fôlego

Sem novidades em relação a última análise. Mantém a LTA e a tendência de alta para o longo prazo, mas para o curto-prazo o ativo passa por um período de realização de lucros.

Marisa: pivot

Após um longo período de queda, Marisa formou, ao longo de 2014, um pivot de alta. Esse pivot vai se confirmar se superar as resistências.

Alpargatas semestral

As quedas dos últimos pregões fez Alpargatas alcançar seu suporte. No longo prazo vemos que a festa acabou e o ativo está num longo processo de acumulação. Mesmo assim, o fato de estar num importante suporte abre a oportunidade de compra. No diário há uma situação de sobre-venda, o que reforça o momento como uma oportunidade.

FII: foco nos rendimentos

BRCR: R$ 1,01. Manteve os valores dos meses anteriores. O mistério do Prime não foi resolvido.

BCFF: R$ 0,495663395. Teve até retificação, para maior. Tenso! O primeiro valor anunciado, R$ 0,362, colocaria o fundo numa situação extremamente difícil, com um DY mensal de 0,52%. Vinte e cinco minutos depois foi anunciado uma retificação (curioso), elevando o valor dos proventos. Provavelmente foi utilizado recursos em caixa para cobrir o prejuízo. Será que essa média se manterá nos próximos meses, ou foi apenas para acalmar os cotistas nesse mês específico? O primeiro anúncio deixa uma pulga atrás da orelha. Seja como for, fica a pergunta: qual o sentido da existência de FoFs?

FFCI: R$ 0,0129. Praticamente repetiu o valor do mês de julho (R$ 0,0128). O DY continua baixo. Mais um que não anima. Para que a gestão ativa?

FEXC: esse serve como referência para os fundos de papel. R$ 0,315059838. Menos da metade do que pagou em julho (R$  0,752) e 1/3 do que foi pago em agosto de 2013 ( R$ 1,06). Vale a comparação com  os similares. XPGA vai pagar nesse mês R$ 0,70 e está cotado a R$ 99,97 (DY de 0,7% am), KNCR vai pagar R$ 0,92 e cotação a R$ 104,50 (DY de 0,88% am). FEXC foi mais um fundo do Pactual a ter um resultado muito fraco, a grande decepção da noite. Explicações? IGP-M e IPCA em queda e o fim da linearidade nos pagamentos.

MBRF: vai pagar R$ 10,39 (em julho foi R$ 9,78). "Surpresa" positiva da noite, mas quem vai se arriscar?

Resultados do BRCR11

Dia bastante complicado para o BC Fund (BRCR11), o maior FII do mercado brasileiro. Durante todo o pregão houve uma forte pressão vendedora, o que levantou desconfianças. Muito provavelmente, foi apenas um investidor institucional buscando fazer caixa. Mas, faltando poucos minutos para o anúncio do resultado do segundo trimestre, causou stress. Os números vieram após o fechamento do pregão e não chegam a animar. A reavaliação dos imóveis causou prejuízo, mas isso já estava descrito nos informes mensais, não foi novidade.

Está anunciado o retrofit do edifício Brazilian Financial Center, no valor de 10% do imóvel. A reforma deverá demorar 18 meses. O informe não diz como o fundo irá pagar e seu efeito sobe os rendimentos, se será pago com o caixa do fundo, retenção de parcela dos proventos ou outro meio.

O que não se viu em nenhum comunicado, e que agora confirmado, foi que o fundo teve que pagar Imposto de Renda relativo a operações feitas no passado com cotas de outros fundos. Valor total pago em 21 de julho: R$ 8,8 milhões, o que equivale a R$ 0,4577 por cota, sendo que em julho o provento pago por cota foi de R$ 1,01. O informe não diz como isso será tratado. Outros fundo adotaram como procedimento descontar por 6 meses o rendimento pago aos cotistas, o que daria no caso do BRCR R$ 0,0763, uma queda de 7,6% nos valores pagos, algo relativamente insignificante.

Todavia, existe um não mensurado efeito cascata: existem fundos de fundos detentores de cotas do BRCR que serão afetados. Também não está claro a situação do FII Prime Portfólio, onde está investido mais de 30% do patrimônio do BRCR. Se o Prime Portfólio também tiver que pagar IR, isso afetará o BRCR, mas, não existe um relatório informando sobre a situação deste fundo. Observando os relatórios da CVM podemos constatar desde 2010 o Prime movimenta cotas de outros FIIs, sendo que só em 2013 houve uma variação negativa de R$ 190 milhões. Como esse fundo não é listado na bolsa, teremos que esperar a publicação de seus relatórios obrigatórios, divulgados no site da CVM. Ou, o mais simples, saber amanhã quanto o BRCR vai pagar de proventos.

ALL semanal

Não falta investidor que justifica a compra de ações de uma empresa com base na sua importância estratégica, especialmente quando é do setor de logística. Mas, o que deveria importar é a capacidade da empresa gerar lucro no futuro. O investidor não deveria ser uma pessoa patriótica, pois tal atitude não lhe trará lucros.

ALL possui um dos mais incríveis pivots de baixa da bolsa. Está em acumulação, ensaiando uma recuperação. Mas nada de muito animador.

Petrobras semanal

Petrobras conseguiu superar os R$ 20,00 por um breve período, o suficiente para cobrir os gaps. Mantém uma tendência de acumulação no longo prazo.

4 FIIs para o mês de agosto

Muito difícil esse mês fazer indicações. Estou julho tínhamos indicações óbvias, fundos que o melhor ainda não tinha precificado corretamente ou que reduziu seu risco, merecendo uma revisão de preços. Para o mês de agosto a seleção foi consideravelmente mais difícil. Foram retirados da carteira de indicações EURO11 e PRSV11, pela alta que tiveram em julho, e FEXC11B, que deve continuar sofrendo por conta da queda no IGP-M. As indicações:

RNGO11: porque teve mais um aumento nos proventos, já previsto, deixando o DY bastante elevado. Segundo o relatório mensal, ainda pode ter um novo aumento no próximo mês. Pelo baixo risco e alto DY, continua sendo uma ótima escolha.
EDGA11B: o valor pago no último mês, R$0,71, pode ter sido contaminado por pagamento de atrasados. O mais provável é que os proventos fiquem  nos R$ 0,69. Escolha pelo baixo risco.
NSLU11B: as cotações caíram em julho, os proventos subiram e o fundo voltou a ficar atrativo. Grande oportunidade.
BPFF11: para diversificação. Foi pouco afetado pelo IR e o DY está alto. A carteira não é boa, o risco é elevado mas o DY compensa.

Não está nas indicações, mas merece uma menção: XPGA11. Abaixo de R$ 103,00 é uma grande oportunidade.

Ambev semanal

O gráfico diz tudo. Após um longo período de alta, o ativo passou para um período de acumulação que pode durar um longo tempo. Por enquanto é aproveitar a existência de fortes suportes e resistências em R$ 15,00 e R$ 18,00, pontos de compra e venda, respectivamente.

FII: XPGA11 não é mico

O mês de julho foi especialmente conturbado para os FIIs, com a CVM e a receita federal enquadrando os administradores.E no último dia, no apagar das luzes, os administradores do fundo XPGA11 anunciaram que estavam mudando a metodologia de apuração e distribuição do resultado. Segundo o comunicado, o fundo passaria a distribuir somente os rendimentos provenientes de juros e correção monetária que fossem efetivamente recebidos no semestre. Acontece que 5,87% do fundo está investido em ativos de periodicidade de pagamento semestral e 1,78% anual.

A mudança ocorre para atender uma decisão da CVM, que determinou que os fundos não podem mais aplicar uma política de busca de linearidade nas distribuições de proventos. A decisão da CVM objetiva dar maior transparência aos fundos, mas pode assustar os pequenos investidores que aplicam sem conhecer bem o produto. Mas é bom explicar que o fundo não vai pagar mais ou menos proventos por conta da decisão, apenas que haverá uma variação mais intensa no valor dos proventos, entre um mês e outro.

O azar do XPGA11 é que a aplicação da norma veio num mês que já se previa um repasse de proventos excepcionalmente baixo, em função da queda do IGP-M, indexador de mais da metade dos títulos da carteira do XPGA11. Sem poder compensar, o resultado é que nesse mês de agosto o fundo pagará apenas R$ 0,70 de proventos, contra R$ R$ 1,50 em junho. Como era de se esperar, as cotações cairão. Em dois dias o fundo registro uma queda acumulada de 8%.

Mas XPGA11 não é mico. A queda da cotações nesta semana é injustificada. A redução no valor dos proventos era espera e cíclica, basta observar o histórico do fundo. Os valores que poderiam ser pagos neste mês, para dar uma linearidade nas cotações, agora serão pagos até o final do semestre. Mas o mais importante é que não houve qualquer mudança nos fundamentos. Quem comprou hoje XPGA11 provavelmente vai receber 13% de rendimento ao ano, valor bem acima da média do mercado. Ou seja, temos uma oportunidade compra.

FII: Indicações do blog renderam 5,7% em julho

As 4 indicações de FIIs para o mês de julho renderam 5,73%:

RNGO11: alta de 3,1%
EDGA11B: alta de 1,5%
EURO11: alta 10,3%
PRSV11: alta de 8,0%

No mesmo período o IFIX rendeu 1,6%. Apenas uma indicação nossa, EDGA11B, teve rendimento inferior ao IFIX.

Histórico do desempenho das indicações:

Maio: 4,54%
Julho: 1,3%
Julho: 5,73%
Rendimento acumulado: 12%

Ibovespa 30/07/2014

O Ibovespa testou um importante suporte nesta quarta-feira. Por enquanto, trata-se de uma correção, sem uma mudança significativa de tendência para o médio prazo.

Grandes Micos do FII: FMOF11 (Memorial Office)

Do céu ao inferno. O tradicional Fundo Memorial Office teve o seu momento de glória em 2012, quando foi o fundo de maior valorização, com alta de 84%. A consultoria Uqbar elegeu o FMOF11 como o melhor fundo de 2012, destaque na edição da Revista Exame de 09/01/2013. Dizem que quem compra baseado em notícias sempre se dá mal. Quem leu a revista e resolveu investir se deu mal. Ao longo de 2013 a vacância voltou a assolar o Memorial Office e o fundo devolveu quase toda a alta do ano anterior. A vacância se aproximou em 2014 dos 40% e agora é de 20%. Mas os proventos distribuídos, esses não reagiram. Durante algum tempo, os proventos foram mantidos pelas multas recebidas dos antigos locatários e pela política de linearidade nas distribuições, dando falsas esperanças aos cotistas. Não durou muito tempo. Em julho de 2014 o fundo distribuiu R$ 0,80, contra R$ 1,25 em maio de 2013. Vale registrar que o fundo distribuiu neste mês R$ 406 mil de um total de R$ 572 mil arrecadados em locação.

Mesmo que a distribuição de proventos volte a se elevar nos próximos meses, esse continuará sendo um fundo de alto risco. O problema principal é o imóvel, mal localizado e que tende a ter uma vacância elevada. Ocasionalmente, essa vacância pode até se reduzir a 0%, mas o normal é ela se mantenha próxima dos 20%. Tal fato causa outro problema: os altos custos de manutenção dos conjuntos vagos, que acabam reduzindo o valor distribuído aos cotistas. Hoje valendo R$ 120,00 e com uma liquidez muito reduzida, podemos dizer que está num valor justo, já incorporando uma possível elevação nas receitas. Em julho o DY mensal foi de 0,67%, e o anual (acumulado) de 8,7%.

CSN: sem forças

Não adiantou o novo programa de recompra. CSN está sem forças para continuar o rali de alta. A nova recompra de ações serviu apenas para manter o ativo em acumulação.

Bradesco: mudança de tendência II

Mesmo não tendo engrenado uma baixa, Bradesco continua não animando, tendo fechado na sexta-feira abaixo da resistência.

Vale: caminhando para testar as resistências

Quem seguiu o blog (ver indicação de junho aqui ) ganhou 12%. Agora, Vale está com sobrecompra e testando a LTB, mas não perdeu a LTA. A indicação é de manutenção, só sair se perder a LTA.

Cielo

Ainda com espaço para subir, podendo superar os R$ 50,00. Mas antes, precisa ganhar folego. IFR muito elevado e volume reduzido. Tendência de alta de médio e longo prazo.

FIIs: Desempenho das indicações do mês

Faltando alguns dias para fechar o mês (incluindo os proventos)

RNGO11: +1,31%
EDGA11B: +2,79%
EURO11: +8,03%
PRSV11: +5,34%

Média de valorização da carteira no mês: +4,38%

Desempenho em junho: 1,30%   (IFIX: 1,3%)
Desempenho em maio: 4,54%  (IFIX: 1,41%)

Acumulado no período: +10,54%
IFIX acumulado no período: +4%

Bradesco: mudança de tendência

Harami + forte resistência = mudança de tendência. Como muitos ativos, BBDC4 passou para uma tendência de baixa no curto prazo. O mercado está realizando, embolsando os lucros. No médio e longo prazo a tendência é de alta.

FoF: qual a estratégia?

A carteira do fundo MXRF possui cotas do BCFF e do BRCR. O BCFF é detentor de cotas de diversos outros fundos e o BRCR é detentor de cotas do FII Prime Portfólio que, por sua vez, possui cotas do CNES e do TBOF. Todos os fundos cobram taxa de administração, alguns taxa de performance e, agora, imposto de renda sobre o lucro de eventuais venda de cotas. Mas afinal, qual o sentido de um fundo de fundos adquirir cotas de outro fundo de fundos? Ou melhor, qual a estratégia que justifica a compra de um FoF?

Os fundos de fundos surgiram como uma alternativa para pequenos investidores interessados em ter uma carteira diversificada, mas sem recursos para tal. Seria algo semelhante a aplicar num fundo de investimento em ações. Se o gestor do fundo for hábil, poderia atrair investidores interessados em obter ganhos adicionais através da gestão ativa. O fundo poderia enxergar oportunidades, trocar fundos com rentabilidade baixa por outros mais rentáveis, obter ganhos de capital, conseguir resultados que um investidor isoladamente não obteria. Todavia, a realidade tem se mostrado bastante diferente.

O MXRF é um fundo de papel que acabou se transformando num fundo de fundos. Foi lançado em 2012, por R$ 100,00, pagando R$ 1,50 por mês de rendimento. Hoje é negociado a  R$ 87,00 e paga R$ 1,00 por cota. O BCFF teve um desempenho pior:  foi lançado 2009, em 2010 valia cerca de R$100,00 e distribuía cerca de R$ 0,90 por cota, na média. Hoje o BCFF vale apenas R$ 75,50 e distribui R$ 0,70 por cota. O BRCR não é um fundo de fundos, mas sua gestão ativa não foi capaz de elevar os proventos no mesmo ritmo da inflação ( o último reajuste foi de 5% contra uma inflação de 6%) e as cotações atuais são praticamente as mesmas de meados de 2011. Afinal, qual a vantagem que o investidor obteve com fundos de gestão ativa, especialmente os fundos de fundos (FoF)?

Apesar de todas as desvantagens, os FoFs ainda possuem uma legião de seguidores e são recomentados por muitos analistas.  Um dos principais argumentos usados por quem indica FoFs é o fato das cotas serem negociadas abaixo do valor patrimonial. É a sensação de estar comprando algo com um desconto de 20%, um bom argumento para quem vende. Mas valor patrimonial é uma péssima forma de se avaliar um fundo. É preciso conhecer a metodologia utilizada para apurar o VP, ter informações atualizadas sobre a composição da carteira e saber detalhadamente de que forma ela foi montada.

Quando um FoF adquire contas de outro FoF, o trabalho de análise se torna um desafio quase impossível de se realizar. É algo que contradiz com o desejo simplicidade. Talvez essa seja a estratégia dos administradores: transformar o FoF numa caixa-preta. E mesmo a avaliação histórica  de desempenho é trabalhosa, em virtude das sucessivas emissões e, mais recentemente, o fenômeno das fusões. Essa falta de transparência coloca por terra outra “qualidade” dos FoF: o baixo risco decorrente da diversificação dos investimentos. Vacância e inadimplência não são os únicos riscos do mercado de FIIs. É a falta de percepção de que existem outros riscos, talvez mais relevantes, que levam investidores incautos a preferir FoFs. A falta de transparência e a complexidade das carteiras elevam os riscos destes fundos. Risco legal e risco operacional são algumas modalidades que se mostram mais elevadas nesses fundos e que já causaram estragos.

Por tudo o que foi dito, aplicar em FoF não parece ser uma boa estratégia. Talvez o último argumento seja que alguns desses fundos perderam tanto valor que seja inevitável uma correção (alta), ou seja, que a compra se justifique como uma estratégia meramente especulativa. De fato, esse é o único argumento que sobra. Neste caso, a melhor forma de avaliar um fundo seja através da análise técnica (gráfica) do ativo, buscando suportes, LTAs e pivots.

Gráfico comparativo do BCFF (em preto) com MXRF, XPGA, CNES, FEXC e PQDP.