domingo, 31 de janeiro de 2016

Indicações para fevereiro/2016

Vamos insistir no erro. Trocamos apenas um fundo, VRTA11 por FEXC11B. É uma troca baseada na queda sofrida pelo segundo.

XPCM11: O fundo está rendendo 1,42% ao mês. A probabilidade de saída da Petrobras do imóvel é mínima. Um eventual revisional negativo seria insuficiente para reduzir o DY para menos de 1%. O prédio está literalmente entulhado de funcionários. O único problema deste fundo é a especulação, que deve permanecer implacável nos próximos meses.

SDIL11: O risco se elevou bastante neste fundo, mas a queda foi exagerada. A vacância elevada deve continuar por alguns meses, mas em algum momento o fundo deverá se recuperar, especialmente em função da qualidade dos imóveis Com a vacância prevista (mas ainda não confirmada), o DY deve ficar em 0,99% ao mês. E, quando a vacância for confirmada, o fundo receberá R$ 0,493 por cota de multa (4,41 aluguéis).

NSLU11B: Aqui o risco é do hospital ser fechado. Lógico que o fundo também pode ser alvo de um "ataque especulativo". Deixando de lado as especulações, continua sendo um ótimo fundo.

FEXC11B: Outro fundo que andou sofrendo com a especulação sem limites. Falou-se em problemas com os CRIs, presença de insiders, taxação dos FII's. Resultado: o fundo caiu em janeiro 12,6% (e foi só isso porque nos 2 últimos pregões do mês experimentou uma alta de quase 6%). Os CRIs que compõem o fundo possuem seus riscos, mas vale lembrar que em outubro o que parecia ser mais problemático recebeu garantias adicionais. Novamente, o maior problema que esse fundo deverá enfrentar é a especulação.

Ganhando com CEMIG

Novamente aqui, como ganhar numa açõa em queda, com risco praticamente nulo? Arbitragem com CEMIG!
A postagem explicando está aqui: http://soroban.blogspot.com.br/2014/06/dica-de-como-ganhar-com-cemig.html

Então, trocamos CMIG3 por CMIG4 em 07/01/2016 e desmontamos a operação em 29/01/2016, com 7,5% de lucro. O papel continua fraco, acumulando uma expressiva queda, mas quem não quer realizar prejuízo pode continuar ganhando fazendo essa simples operação. No gráfico, em azul CMIG3 e em roxo CMIG4.



Avaliação das indicações de janeiro/16

Janeiro foi o mês da especulação. Aquilo que comumente se via no mercado de ações, em small-caps com pouca liquidez e micos, agora se faz nos FIIs. Funciona assim: pega uma notícia positiva ou negativa e se trabalha com ela, exagerando e disseminando. É como a brincadeira do telefone sem fio. Logo, nem os fatos resistem, a racionalidade desaparece.  No mercado acionário, movimentações atípicas podem gerar investigações, mas no mundo dos FII’s, os controles ainda são precários. Numa economia em crise, com os imóveis perdendo valor e vacância em alta, fica fácil fomentar o pessimismo.

Para completar o clima de fim de mundo, um projeto no congresso que prevê o fim da isenção do Imposto de Renda para os FIIs. O projeto, se for aprovado neste ano, só vai afetar o setor a partir de 2017 e, o principal, o atual estoque de FIIs não será afetado (como ocorreu com a cardeneta poupança quando houve mudança nas regras). Quem especula, evidentemente esconde tais detalhes, e apenas diz que o fim da isenção do IR é eminente (na verdade, o projeto é mais uma forma de forçar a aprovação da CPMF, uma “chantagem” com as instituições financeiras, que desde então passaram a defender a volta do imposto do cheque).

A tempestade poderia ser mais do que perfeita se o COPOM tivesse aumentado a taxa de juros, o que não ocorreu. Mesmo assim, o resultado de tanta especulação foi um desastre: queda de 6,17% no IFIX. O blog que teve a sorte de indicar dois fundos que foram de intensa especulação sofreu muito mais: queda -10,2%. Vale uma análise mais detalhada deste fracasso:

XPCM11: Queda de 14,8% no mês. Em 30/12/2015 esse fundo valia R$ 72,60. Em 27/01/2016 chegou a uma mínima de R$ 53,20, queda de 26,7%. Em 29/01/2016 depois e já estava em R$ 61,98, alta de 16,5% em dois dias. O que explica? Ao longo do mês esse fundo foi vítima de uma intensa boataria. Os problemas do ALMB11 e XTED11 foram usados como justificava. Foi um vale tudo, com gente dizendo que havia reunião da administradora com a Petrobras e uma fato relevante era eminente, que a Petrobras estaria desativando suas operações em Macaé (!?), que haveria demissões na Petrobras e o prédio seria desnecessário, que não havia mais petróleo a explorar na bacia de Campos, e outras ainda mais absurdas. De nada valeu declarações de quem conhece a situação de que dificilmente a Petrobrás poderia abrir mão do imóvel, visto que ele é mais do que um centro administrativo, tendo sido customizado para acolher parte do controle operacional das atividades da Petrobras na região. A boataria só se reduziu no final do mês, quando um relatório mostrou que o prédio já abrigava 1.300 funcionários em 12 andares e a Petrobras estava comprando e montando o mobiliário para o último andar vago (se a empresa pretende sair do imóveis, porque estaria investindo nele?). A verdade é que a possibilidade da Petrobras abandonar o prédio , mesmo parcialmente, é baixíssima. Mesmo que ocorra um forte revisional negativo, o fundo ainda exibirá um DY mensal superior a 1%.

SDIL11: Queda de 18,5% no mês. Aqui uma combinação de fatos e especulação. O fato: a BR Foods anunciou a intenção de devolver três módulos, dos 17 que aluga, o que equivale a 16,5% da receita do fundo. Considerando que o fundo já exibia um DY extremamente elevado, por conta de eventuais riscos, esperava-se uma queda de uns 10%. Mas, alguém viu no fato mais uma oportunidade para especular. Então, a bem conhecida onda de boatos: o fundo está mal localizado, no meio do mato, a BR Foods está com dificuldades com o mercado interno, o aluguel dos módulos é excessivamente elevado, o Rio de Janeiro está em crise (e os cariocas vão trocar a carne por mato), que a BR Foods vai devolver tudo, etc.Mas quem tiver tempo de acessar o Google Maps verá que o imóvel fica ao lado do Aeroporto do Galeão, próximo ao porto do RJ, na divisa do município do Rio de Janeiro e a baixada fluminense, com uma excelente estrutura viária. A saída da BR Foods de alguns módulos, se traz problemas no curto prazo, é altamente benéfica para o fundo no longo prazo, pois os 3 módulos que serão devolvidos (quase se confirme, pois o que existe é uma intenção), ficam ao lado de um módulo que está desocupado e que torna-se agora competitivo, por poderem ser alugados de forma conjunta. O imóvel da SDIL11 não pode ser comparado com os imóveis da TRXL11 e muito menos com o do EURO11. (Nota: houve uma acusação de insider, por conta de um negócio ocorrido na véspera do fato relevante, mas um negócio isolado, com valor financeiro ridículo é obra de insider?) 

NSLU11B: queda de -3,7%. Não houve notícia, fato relevante ou especulação. Aqui valeu o efeito manada.


VRTA11B: queda de -3,7%. Outra vítima do efeito manada.

terça-feira, 26 de janeiro de 2016

Botando Terror

Crise econômica, bolsa em queda, escândalo na Petrobras, impeachment da presidente, queda no valor dos imóveis, aumento da vacância. Não faltam motivos para a queda das cotações do FIIs. Mas uma parte desta queda está relacionada a certo terrorismo que tomou conta do mercado. É preciso tomar cuidado para não ser engolido pelos “tubarões”:

1 - Tributação:

Essa é a melhor arma de quem quer botar terror no mercado. A Medida Provisória 694/15 ganhou um monte de “jabutis”. Entre eles o que retira a isenção do IR para os FIIs. De fato, quando foi apresentada, era algo muito preocupante. Mas, ainda em 2015, a proposta foi alterada e ficou com o seguinte texto:

“Parágrafo único. A partir de 1º de janeiro de 2016, os fundos de investimento imobiliário existentes na data da publicação desta Lei continuarão sendo tributados de acordo com a legislação vigente em 31 de dezembro de 2015 desde que não haja novas captações de recursos ou emissão de novas cotas após 1º de janeiro de 2016.”

Duas coisas ficam claras a partir do texto:
- A tributação só passa a valer no período (ano) seguinte. Portanto, se for aprovada em 2016, só valerá a partir de 2017;
- A tributação só é valida para as novas emissões.
Fica evidente que existe uma intenção de alguns em confundir e tumultuar o mercado na medida que se oculta o referido parágrafo da lei.


2 - Crise na Petrobras

Todos sabem que há uma grave crise na Petrobras e que ela está cortando custos. Mas isso não significa que todos os prédios ocupados por ela serão desocupados, que uma parcela significativa dos funcionários será demitida e que Macaé virará uma cidade fantasma. O preço do petróleo é cíclico, e possui uma tendência de alta no longo prazo. O óleo da Bacia de Campos e do Pré-Sal não vão desaparecer e, em algum momento, se tornará viável sua extração. A revisão de alguns contratos pela Petrobras é previsível, mas a simples desocupação é mais difícil, pois envolveria buscar novos espaços, ou demitir milhares de funcionários (a contra-gosto do governo). Uma redução do pessoal embarcado, transferido para atividades administrativas, apenas reforça a necessidade de ter espaços disponíveis.

Pior é dizer que um prédio customizado será bruscamente desocupado. Apesar dos casos de corrupção, ainda existe vida inteligência na Petrobras. Até o momento, não existe qualquer sinal que o dia do juízo final chegará. Mas, é claro, não faltam os profetas.


3 - Crise econômica

A crise econômica que o país vive de fato pode provocar um aumento da vacância dos imóveis, afetando o valor dos FIIs. Trata-se de um ótimo argumento para justificar a queda dos FIIs. Mas o efeito sobre os fundos não é homogêneo. Pode parecer contraditório, mas são os fundos multi-inquilinos e multi-imóveis que mais absorvem os efeitos da crise. Os mono-inquilinos ou mono-imóveis vivem outra realidade. Por exemplo, no Fundo Hospital da Criança a vacância ou é 0% ou é 100%. Para esses fundos, o que vale é a situação do setor. Para um AGCX11, XPCM11, NSLU11B ou FAED11B, o que interessa é a estratégia e a situação da empresa inquilina.


4 - Taxa de Juros

Inflação elevada geralmente se combate com elevação da taxa de juros, o que torna os FIIs menos atrativos e, consequentemente, provoca queda nas cotações. A atual equipe econômica do governo é um tanto heterodoxa e não pretende aumentar, por enquanto, os juros. Portanto, não basta simplesmente a inflação estar elevada para concluir que as cotações devem cair. Até porque, alguns fundos de papel são beneficiados pela elevação da inflação.



Por fim, quem é profundo conhecedor do mercado pode ser pessimista ou otimista em seus comentários. Mas antes de tudo, deve procurar esclarecer, e não simplesmente botar terror no mercado.

quarta-feira, 6 de janeiro de 2016

Resultado das indicações de dezembro de 2015

Dezembro foi um péssimo mês para os FIIs. Além da recessão e do aumento da vacância, tivemos um "jabuti" numa Medida Provisória que permitiria a cobrança de IR dos FIIs. O resultado foi uma queda generalizada, que não foi recuperada mesmo depois que o "jabuti" isentou os atuais fundos. O IFIX teve um rendimento negativo de -2,96%. Nossas indicações, considerando os proventos, tiveram uma queda de 2,1%. Resumo do resultado:

XPCM11: -3,3%
VRTA11: -4,3%
NSLU11B: -1,3%
XPGA11: +0,7%

segunda-feira, 4 de janeiro de 2016

Indicações para Janeiro de 2016

Nesse mês optamos por trocar apenas XPGA11 por SDIL11. Os fundos indicados no mês de dezembro tiveram forte desvalorização, sem uma boa justificava. O resultado foi a elevação dos DYs. Pode-se dizer que estamos num bom momento para se adquirir FIIs, mesmo com a ameaça de tributação. Por sinal, pela última versão do projeto proposto, somente seriam tributados os fundos adquiridos a partir de 2017.

SDIL11: Fundo de tijolo com DY superior a 1% ao mês. Algo raro.

XPCM11: A saída da Petrobrás da Torre Almirante trouxe novamente o medo da vacância. Mas uma coisa é mover a equipe administrativa, outra é abrir mão de um centro operacional. A possibilidade que ocorra vacância é mínima.

NSLU11B: Afetado em dezembro pelos boatos de tributação nos FIIs. É monoimóvel, monoinquilímo, mas esse é um risco que se administra diversificando a carteira.

VRTA11: Fechou 2015 com um DY de 13,45%. Melhor fundo de papel.