segunda-feira, 18 de abril de 2016

XPCM: hora da revisão

FATO RELEVANTE

RIO BRAVO INVESTIMENTOS - DISTRIBUIDORA DE TITULOS E VALORES MOBILIARIOS LTDA., (...), na qualidade de instituicao administradora do XP CORPORATE MACAE FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO - FII, (...), vem (...) comunicar que a XP GESTAO DE RECURSOS LTDA. (...), consultora imobiliaria do Fundo ("Atlantes" ou"Consultora"), estiveram em reuniao convocada na ultima semana pela PETROLEO BRASILEIRO S.A. - PETROBRAS (...) e realizada no Edificio The Corporate em Macae-RJ, de propriedade do Fundo ("Imovel"), do qual a PETROBRAS e a unica locataria.

Na reuniao a PETROBRAS expos sobre a sua situacao financeira atual, bem como sobre suas iniciativas de reducao de despesas e solicitou que a Gestora e Consultora apresentem uma proposta de reducao dos valores de aluguel da locacao vigente. 

A Gestora e a Consultora estao avaliando a questao e iniciarao tratativas com a PETROBRAS. A Administradora publicara novo fato relevante tao logo tenha novidades acerca dessas tratativas junto a PETROBRAS.


Nossa análise:

- O pedido de revisão já era esperado e devidamente precificado no valor da quota pelo mercado;

- O fato de ter pedido uma revisão do aluguel é sinal de que a Petrobras pretende continuar ocupando o edifício;

- Parte do aluguel da XPCM é atípico e não estaria incluído nessa renegociação. Mas, mesmo que houvesse a inclusão e o corte fosse linear em 20%, o provento cairia de R$ 0,88 para R$ 0,704. Nesse cenário, bem pessimista, o investidor que adquiriu o fundo no início de dezembro de 2015 por R$ 75,00 estaria desfrutando um DY de 0,94% ao mês, muito acima da média do segmento. Quem comprou hoje (18/4/16) desfrutaria de 1,1% ao mês;


- Tomando como exemplo as negociações com a XTED, o processo pode demorar um longo tempo. A situação se complica por ter a Petrobras certa dependência do edifício, o que pode levar o administrador a usar isso como vantagem, prologando as negociações. Aos investidores resta torcer para que seus representantes tenham juízo.

sexta-feira, 1 de abril de 2016

FIIs: Indicações para o mês de abril

O mês de abril deve ser complicado. A crise política tende a se agravar e a economia vai sofrer ainda mais. A idéia é fugir das vacâncias, que começam a causar estrago nos fundos de tijolo (especialmente os de galpão e escritórios). Num momento isso se transformará numa oportunidade, como foi no mês passado com as especulações sobre taxação. Mas por enquanto, melhor procurar o que é seguro no curto prazo. Por isso, vamos trocar SDIL11 por VRTA11, apesar de SDIL ser um ótimo fundo para se investir no longo prazo (ou por isso mesmo). Também vamos trocar FEXC11B por outro fundo de papel, o JSRE11, pelo fato de que o primeiro merece uma realização de lucro.

FAED11B: por enquanto, sem ameaça de vacância. Teve um desempenho modesto e mantem um DY elevado;

JSRE11: papelada, DY de 1,11%, sem muitos riscos, adequado para o curto prazo;

VRTA11: velho conhecido, estável, sem surpresas, DY de 1,27%;

XPCM11: a cada dia é menor o risco de vacância, muito desvalorizado, DY de 1,4%. Neste caso, uma alta de 12% não tira a atratividade.