Botando Terror

Crise econômica, bolsa em queda, escândalo na Petrobras, impeachment da presidente, queda no valor dos imóveis, aumento da vacância. Não faltam motivos para a queda das cotações do FIIs. Mas uma parte desta queda está relacionada a certo terrorismo que tomou conta do mercado. É preciso tomar cuidado para não ser engolido pelos “tubarões”:

1 - Tributação:

Essa é a melhor arma de quem quer botar terror no mercado. A Medida Provisória 694/15 ganhou um monte de “jabutis”. Entre eles o que retira a isenção do IR para os FIIs. De fato, quando foi apresentada, era algo muito preocupante. Mas, ainda em 2015, a proposta foi alterada e ficou com o seguinte texto:

“Parágrafo único. A partir de 1º de janeiro de 2016, os fundos de investimento imobiliário existentes na data da publicação desta Lei continuarão sendo tributados de acordo com a legislação vigente em 31 de dezembro de 2015 desde que não haja novas captações de recursos ou emissão de novas cotas após 1º de janeiro de 2016.”

Duas coisas ficam claras a partir do texto:

- A tributação só passa a valer no período (ano) seguinte. Portanto, se for aprovada em 2016, só valerá a partir de 2017;

- A tributação só é valida para as novas emissões.

Fica evidente que existe uma intenção de alguns em confundir e tumultuar o mercado na medida que se oculta o referido parágrafo da lei.

2 - Crise na Petrobras

Todos sabem que há uma grave crise na Petrobras e que ela está cortando custos. Mas isso não significa que todos os prédios ocupados por ela serão desocupados, que uma parcela significativa dos funcionários será demitida e que Macaé virará uma cidade fantasma. O preço do petróleo é cíclico, e possui uma tendência de alta no longo prazo. O óleo da Bacia de Campos e do Pré-Sal não vão desaparecer e, em algum momento, se tornará viável sua extração. A revisão de alguns contratos pela Petrobras é previsível, mas a simples desocupação é mais difícil, pois envolveria buscar novos espaços, ou demitir milhares de funcionários (a contra-gosto do governo). Uma redução do pessoal embarcado, transferido para atividades administrativas, apenas reforça a necessidade de ter espaços disponíveis.

Pior é dizer que um prédio customizado será bruscamente desocupado. Apesar dos casos de corrupção, ainda existe vida inteligência na Petrobras. Até o momento, não existe qualquer sinal que o dia do juízo final chegará. Mas, é claro, não faltam os profetas.

3 - Crise econômica

A crise econômica que o país vive de fato pode provocar um aumento da vacância dos imóveis, afetando o valor dos FIIs. Trata-se de um ótimo argumento para justificar a queda dos FIIs. Mas o efeito sobre os fundos não é homogêneo. Pode parecer contraditório, mas são os fundos multi-inquilinos e multi-imóveis que mais absorvem os efeitos da crise. Os mono-inquilinos ou mono-imóveis vivem outra realidade. Por exemplo, no Fundo Hospital da Criança a vacância ou é 0% ou é 100%. Para esses fundos, o que vale é a situação do setor. Para um AGCX11, XPCM11, NSLU11B ou FAED11B, o que interessa é a estratégia e a situação da empresa inquilina.

4 - Taxa de Juros

Inflação elevada geralmente se combate com elevação da taxa de juros, o que torna os FIIs menos atrativos e, consequentemente, provoca queda nas cotações. A atual equipe econômica do governo é um tanto heterodoxa e não pretende aumentar, por enquanto, os juros. Portanto, não basta simplesmente a inflação estar elevada para concluir que as cotações devem cair. Até porque, alguns fundos de papel são beneficiados pela elevação da inflação.

Por fim, quem é profundo conhecedor do mercado pode ser pessimista ou otimista em seus comentários. Mas antes de tudo, deve procurar esclarecer, e não simplesmente botar terror no mercado.