domingo, 7 de setembro de 2014

OS 5 ERROS MAIS COMUNS DE QUEM INVESTE EM FII: 2 - Não Estudar a Composição da Carteira do Fundo


2 - NÃO ESTUDAR A COMPOSIÇÃO DA CARTEIRA DO FUNDO

Gumercindo é um cara boa praça, pai de dois filhos e com uma linda esposa. Depois de anos trabalhando, conseguiu fazer uma boa poupança. Sempre preocupado com o futuro da família, decidiu colocar uma parcela dos recursos num Fundo Imobiliário. De perfil conservador e muito cuidadoso, decidiu adotar alguns critérios na hora de escolher o FII: nada de fundo com imóvel ou inquilino único; nada de fundo de CRI; preferência por gestão ativa. Gumercindo é um investidor que deseja segurança, por isso prefere distância de fundos como SPTW11, NSLU11B, HCRI11B, AEFI11, EDGA11B, CNES11B, etc. Como é ciente de sua inexperiência no assunto, prefere que um gestor tome as decisões, selecionando e administrando os ativos. Por isso, escolheu os fundos em função do renome e da experiência da administradora. Depois de analisar as opções do mercado, Gumercindo decidiu investir no BBCR11 e, para diversificar, o BPFF11.

O problema de Gumercindo é que ele é incoerente. Quer evitar o risco, mas não percebe que, de forma indireta, adquiriu fundos que queria evitar. Seu erro foi não estudar em que ativos estava investindo, a carteira dos fundos que escolheu. A maioria das pessoas que investem em fundos complexos (gestão ativa, papel, desenvolvimento, alavancados ou fundo de fundos) simplesmente não sabem no que estão aplicando. Um bom exemplo é o BRCR11. Este fundo, além de imóveis, possui cotas de outros fundos, inclusive um exclusivo que não é negociado em bolsa. O resultado é a falta de transparência. Mesmo que Gumercindo quisesse, seria difícil avaliar a carteira. Resta acreditar na capacidade de gestão do administrador, supostamente comprovada através do DY recente. Mas selecionar um fundo baseado apenas na reputação do administrador e no histórico do DY, ignorando a composição e características da carteira, é algo temerário.

O DY pode ser um bom indicador para selecionar um FII, mas há limites. Na verdade, devemos tentar identificar o potencial de DY. Um complicador típico de fundos complexos e de papeis é a grande variação nos rendimentos pagos, o que prejudica a apuração do DY. Isso se deve a composição da carteira. Os fundos de papeis são compostos por CRI’s cujos pagamentos podem ter periodicidade mensal, trimestral, semestral ou anual. Até recentemente as administradoras buscavam alguma dar uma linearidade aos pagamentos de proventos, mas persistia alguma variação, principalmente como resultante das oscilações dos índices adotados pelos CRIs. Alguns fundos de tijolo também apresentam variações no pagamento dos proventos, em função da existência de contratos com periodicidade não mensal. Essas variações afetam significativamente o DY do fundo, dando a ilusão ao investidor que fundo está pagando pouco ou muito. No caso dos fundos de fundos e mistos a situação se torna ainda mais complexa, pois a origem das oscilações no DY está nos fundos investidos, tornando árduo o trabalho de análise. Por conta dessas características, investidores desatentos podem estar ignorando oportunidades ou se metendo em furadas.

Outro detalhe importante que o investidor deveria observar são características detalhadas de cada imóvel ou CRI que compõem a carteira do fundo. Recentemente alguns fundos da Hedging-Griffo se envolveram num imbróglio por conta de CRI’s de um shopping. Uma pesquisa sobre o histórico dos CRIs que compõem esses fundos revelaria que no passado recente esses ativos já apresentavam problemas (desde dezembro de 2013). Apesar de não ser algo fácil, com paciência é possível descobrir do que se trata cada CRI. Os imóveis dos fundos de tijolo também exigem atenção. Não basta apenas a aparência, a foto bonita no prospecto ou no relatório mensal. É preciso investigar a fundo as características do imóvel, desde a existência de certificações e classificações, a localização e a ausência de pendências e pendengas. Um imóvel com localização ruim terá problemas eliminar eventuais vacâncias, mesmo que seja novo e lindo (ex: Memorial Office). E esse acompanhamento da carteira deve ser rotineiro, e não apenas na hora da compra. Um shopping pode ganhar um concorrente e micar. Não dá para ficar sempre na confiança do gestor.

Quando ocorrem variações nas cotações de FIIs no mercado em função de eventos não significativos é sinal de que os investidores não estão considerando plenamente a composição da carteira dos fundos. Existem fundos onde há a atuação de quem especula ou adota estratégias de curto prazo que podem pressionar momentaneamente as cotações, como no caso dos fundos com parcela dos proventos com periodicidade de pagamento anual, onde investidores de curto prazo vendem as cotas tão logo recebam o provento anual. Um investidor que desconhece a composição da carteira pode acreditar que o fundo micou e vender suas cotas no susto.
Traçar estratégias e tomar decisões a partir da composição da carteira do fundo é algo trabalhoso, mas a experiência prova que não é possível terceirizar essa tarefa. Ainda não temos administradores e gestores com bom histórico na condução de fundo de fundos. A ausência de conhecimento da composição da carteira e a falta de acompanhamento dos ativos são erros comuns que podem trazer prejuízos. Os FIIs são uma ótima alternativa de investimento, mas ainda exige um bom esforço do investidor.

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